超高层超甲级写字楼设计要点

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1、超高层超甲级写字楼设计要点（胡居海）随着中国许多城市人均GDP迈入1万美元时代，城市化进入加速发展，中国目前已有上百个城市中心区人口达到百万，城市中心区土地的稀缺性日益明显，大部分城市中心区超过万元。跨国企业在中国设立地区总部与研发中心，中国特大企业也普遍跨区域异地化经营，大型企业集团将销售服务体系向下级城市延伸，并推动城市的中介服务业的发展。需求的爆发性增长，推动了超高层超甲级写字楼在中国大地遍地开花式的开发，而政府对大型商业综合体与超高层建筑的喜好与切实的地价与容积率等优惠政策，更是起到推波助澜的作用。超高层建筑与城市综合体在土地集约化利用方面有着无与伦比的优势，但是超高

2、层的背后，是建筑成本的成倍式增长，是开发与施工周期大幅延长。在美国152米以上建筑叫摩天大楼，而建筑高度超过250米后，除成本与工期不利因素外，超过四个分区的垂直交通布置大大降低了写字楼的实用率，并且需要到建设部进行结构超限审查，建筑消防性能化分析以及风洞与振动台试验，使得设计与报批周期增加半年左右。在上海深圳广州等城市，许多400M+的超高层租金按地毯面积出租才与一些国际顶级写字楼价格相当，因此本文中的超高层仅指152-250M，经过对多个城市超高层超甲级写字楼调研，总结设计要点如下：一、 准确市场定位是设计前提   甲级写字楼是市场通俗叫法，并没有严格的技术规范进行区分，

3、但市场通常根据写字楼的规模档次分为国际顶级、超甲级、甲级、乙级、SOHO五类，一般来说，只有北上广深才适合建设国际顶级，超甲级写字楼主要规模大于5万平方米，并有较高的建筑与机电配置。而对于综合体物业，要重点解决写字楼与商业及其它建筑之间关系，对于超甲级写字楼主要问题平衡首层大堂占用商业面积以及单独出入口与门前广场的问题。写字楼在设计之前，需要对城市竞争性项目与北上广深一些代表性写字楼项目进行考察学习，定位主要解决在城市或区域项目之间的竞争性以及行业未来发展的前瞻性，写字楼项目要考虑未来几十年内不落后。写字楼设计一定要选择有多个类似项目的设计单位与团队，如果甲方管理力量不强时，

4、要选择合适的结构、机电与交通顾问公司。福州仓山万达广场是以商业为主，写字楼就不做超甲级，而上海国金中心IFC就是写字楼与商业平衡开发的模式，弄清楚下表就容易对综合体物业进行决策。定位纯写字楼写字楼兼容商业平衡开发以商业为主物业配比写字楼（≥90%）商业（10%～30%）写字楼商业公寓价值平衡商业面积超过50%二、 合理确定层高/标准层面积/容积率/覆盖率关系    在纯写字楼模式下，裙楼商业一般设计用来银行与特色餐饮配套，这种情况下，过分强调提高覆盖率，增加裙楼面积，容易降低高层写字楼的价值，还是多留一些广场与室外空间，通常情况下写字楼覆盖率30%～50%比较合适。写字楼的容

5、积率一般要按政府规划建足，转换层如不计容要4.5～6M以上以便将来绿化等利用，而裙楼顶层及最高层如政府许可可以建9～12层高的宴会厅与会议中心，将来室内空间也可灵活处理。在写字楼没有总高限高的要求下，超甲级写字楼层高以4.2～4.5米为宜，也可以设置两种高度满足不同客户需求。三、写字楼标准层面积与布局    写字楼标准层面积与布局设计要结合地块位置形状与景观方向以及道路交通等，以1500平方米、2000平方米、2500平方米三种最合适，在1500平方米情况下，可以按长方形平面布局，电梯间临北侧布置以增加南向或优良景观面的面积，也可方形布局，1500平方米时，只设一个消防电梯。

6、2000平方米正方形布局，是写字楼理想的标准层，这时一个消防分区配两台消防电梯。而通过消防性能化分析，有些城市写字楼标准层面积可以突破2000平方米限制，甚至一个防火分区做到2500平方米，新的建筑规范也将容许。写字楼的平面布局与建筑外立面息息相关，总体来讲办公建筑以方正稳重设计风格委托，符合大多数人的审美与风水理论，尽量少圆弧，更不宜夸张异型。写字楼的总高度在容积率与标准层之间合理平衡，而通过调整裙楼面积也可精准确定地上层数，写字楼总高要利用好垂直分区的规则。按目前规范每个垂直分区最多为15层，分区高度63～67.5，一般一个分区不宜少于十层，152～250M超高层可设2

7、34三种写字楼分区，加上裙楼在不超过24米可单独设分区，理想高度二个分区+24米裙楼情况下152～168M，三个写字楼分区188～198M，三个分区加+24米裙楼约248米。四、电梯数量与电梯井布局    写字楼的电梯数量与档次，是衡量写字楼品质的重要指标，但是写字楼数量过多以后，不单增加成本，还降低写字楼实用面积，合理配置写字楼电梯是写字楼设计最关键的事项。特别要提出的是两台消防电梯宜联合布置在一个前室内并联控，以提高消防电梯的使用效率，按规范消防电梯应此地下底层60秒内高达顶层，在设计时可适当选用