南京苏宁天润城第二街区营销策划报告

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1、苏宁天润城第二街区营销策划报告2005年3月-----2005年5月目录一、江北市场环境分析二、竞争对手分析三、天润城成交客户分析四、项目的SWOT分析五、项目营销策略六、推广策略七、开盘前的道具准备八、房展会展台布置九、附件一、江北板块市场环境分析南京长江大桥以北，地域辽阔，景观资源丰富、人文气息浓厚，早在几年前，南京市政府就为江北绘制了一幅美丽的河西CBD“新浦东”规划蓝图。尽管如此，江北楼盘一直在每平方米两三千元左右，甚至部分区域房价下跌，2004年特别是下半年以来，由于国家的宏观调控和购房者的持币观望，江北楼盘的销售普遍存在着很大压力，急需

2、有品质有特色的名盘和规划完善的大盘出现来推动整个市场。这个时候明发滨江新城横空出世，依靠优良的品质，完善的自身配套，江景房冲破四千，使得江北楼市实现了历史性的突破。开发大盘操作的空间比较大，可以降低成本、实现规模效益，也便于快速聚集人气、打造企业的品牌，所以很多开发商选择来江北投资大盘。虽然大盘在南京楼市虽然还不是主流，但在江北的开发中顺势而生，俨然已经成了主角。二、竞争对手分析在南京提到大盘，人们总不由的想到明发滨江和华欧国际，这两个超级大盘对南京房地产市场的影响是巨大而深远的，不仅创造了价格的最底线，也尽显大盘风范和优势。江北的楼盘建筑面积多数

3、在30万平方米以上，苏宁集团更是为江北楼盘领航，巨资打造江北新城，360万平方米的天华百润，450万平方米的威尼斯水城，仅此两个项目就可以入住20多万人。楼盘名称建筑面积（平方米）苏宁天华百润3600000旭日华庭400000华侨城300000明发滨江新城1600000金泉·泰来苑400000快乐之城380000翡翠城115300万江共和新城800000华欧国际2300000江北楼盘规模分析江北楼盘户型和面积区间分析江北板块楼盘相对市区楼盘在产品种类上可供选择的范围更广了，从多层、小高层、单身公寓到商铺、别墅，应有尽有；在户型结构设计方面，多数大盘

4、包括从四十平方米左右的小户型、100平方米左右的标准型到200多平方米的舒适型户型，还有500平方米的豪华别墅，可以满足不同层次的居住需求。楼盘名称面积区间（平方米）苏宁天华百润78-120旭日华庭86-137华侨城77-151明发滨江新城86-240金泉·泰来苑80-120快乐之城45-120翡翠城80-300万江共和新城78-120华欧国际84-130江北楼盘均价分析江北板块楼盘基本位于南京近郊，除华欧国际相对较远以外，其他楼盘的交通还算便利，江北板块的楼盘价格与主城区的房子相比价格优势相当明显，江北大盘房价每平方米目前只有3000元左右，华欧

5、国际友好城项目首期推出的精装房，销售均价每平方米只有2600元左右，江北楼盘的升值空间非常大，天润城第一街区的均价仅在2500元/平方米，相比周边其他楼盘更低，更具升值潜力。楼盘名称均价（元/m2）苏宁天华百润2500旭日华庭2900华侨城2900明发滨江新城3000金泉·泰来苑2900快乐之城2900翡翠城3000万江共和新城3000华欧国际2600三、天润城成交客户分析客户来源分析第一街区成交客户以现在居住在南京市区的人为主,其次为现在居住在大厂的人,再次现在居住在下关和浦口的人,外地客户所占比例也不小,占总成交客户的11%,这部分人多数在南京

6、上班或用于投资。客户年龄段的分析第一街区成交客户以30-40岁的人为主,其次为30岁以下的人,再次是40-50岁的人,50岁以上的客户所占比例最少。客户知晓途径的分析第一街区成交客户中主要通过报纸广告知道天润城的信息，其次为户外广告宣传和口碑宣传,也有不少客户是通过网站了解到天润城的信息。项目的目标客户群体：1、下关：一江之隔，拆迁面积较大，潜在客户多。2、市区其他地方：迫于市区房价，多数购房者选择价格相对较低、离城较近的江北。3、大厂地区：大厂是南京地区的重工业中心，拥有大量的知名企业。4、浦口地区：拆迁户或项目周边住户改善居住条件。5、外地：用

7、于投资或在南京工作需要买房。四、项目SWOT分析优势因素(S):苏宁地产的品牌效应项目的高品质定位项目的价格目前相对其他项目较低项目推出的户型适中项目的超大规模社区建成后小区配套完善项目位于江北的大桥北路板块,离市区较近劣势因素(W):项目周边配套不全项目周边道路情况较差大桥堵车现象目前仍然比较严重大型社区开发周期较长机会因素(O):两次房展会即将举办十运会即将开幕三桥即将通车三条过江隧道跨越长江四条轨道线方便出行收费站年底即将北移威胁因素(T):江北大盘陆续推出的后期房源江北楼盘入住率的增加必然导致市民出行的交通不便江北其他楼盘推出的景观房和别墅

8、对本项目的客户分流五、项目营销策略营销总则天润城第一街区的销售业绩足以证明本项目对南京购房者的吸引力，我公司将继续对目标客