亚新大洲项目市场调研成果汇报(万通地产

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1、创新一步NewProgressNewInitiative领先一步Copyright@2002三亚新大洲项目市场调研成果汇报第一部分宏观市场分析一、三亚市概况1、地理位置三亚市地处海南岛最南端，东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海，是海南省的第二大城市。三亚1984年设市，现辖河东区、河西区、田独镇、凤凰镇、天涯镇、崖城镇、海棠镇等；2、行政区划及人口状况三亚全市面积1919.58平方公里，常住人口约50万；其中规划市区（河东区、河西区）面积37平方公里，常住人口约16万。3、自然状况三亚

2、是我国热带海滨旅游资源最密集的地区，拥有海岸线209公里。冬暖如春，夏无酷暑，年均气温25.4℃，冬季平均气温20℃。全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。高速公路——环岛而建的东线、西线高速公路汇合于三亚市区4、交通状况港口——目前三亚港为三亚市主要的客货综合港和渔业港机场——三亚凤凰国际机场位于三亚西部的，距三亚市中心15公里计程车——三亚拥有十分发达的出租车服务业公交中巴——三亚市区开设了4条线路公交中巴，另有旅游区专线粤海铁路——由湛江至海安、琼州海峡火车

3、渡轮、海口至三亚西环三段组成长途客运——三亚每天发往全省各市县的班车近百班次其他——三亚当地私人交通以摩托车居多二、三亚市经济发展状况分析三亚是海南省南部政治、经济、文化、交通的中心，国家把三亚市的目标定为国际性热带滨海度假旅游胜地。三次产业的结构为：第一产业41.68%，第二产业21.08%，第三产业41.3%。1、产业结构2、旅游业状况年份1997年1998年1999年2000年2001年过夜人数（万人）132153176206240比上一年增长比率12%16%15%17%17%旅游人口变化

4、宾馆酒店变化年份1997年1998年1999年2000年2001年宾馆酒店数量（个）5057555863客房数量（间）64888020793789389754客房数量增长率5%19%-1%11%8%入住率41%41%45%51%57%游客消费构成花费项目比例长途交通费28%住宿21%餐饮15%景区游览5%娱乐9%购物16%市内交通2%其他4%上表基本反映了游客在三亚期间的消费构成，除长途交通费外，住宿居于首位，其他餐饮、娱乐、购物也都有较大的比例。3、主要经济指标通过指标的对比可以看出三亚总体经

5、济实力较弱，人民的收入、消费、存款等都处于较低的水平。三、三亚市城市建设与规划1、城市建设现状(1)城市布局通过市场调查，从房地产开发的角度上，可以把三亚市对本项目有影响的地域主要可以划分为：市区内及市区边缘地区、市区沿海、大东海鹿回头地区、海坡地区、亚龙湾地区。(2)城市面貌(3)房地产建设水平2、城市建设规划(1)城市人口规模总人口：规划到2010年城市总人口为71~79万人；其中市区人口35万，包括15万人为流动人口。流动人口构成：15万流动人口的构成为：旅游人口5.5~6万人，外来服务人

6、口2万人，外来从事商贸、工业、农业、建筑业的6.5~7.0万人。(2)城市用地规模规划到2010年城市用地规模达到52平方公里。城市中心将设在现有市区北侧月川路一带。(3)近期建设整治重点清理盘活闲置房地产(4)城市景观规划城市景观主题建设月川新区三亚河东岸建设发展海坡为新的旅游度假中心解放路改造下洋田改造建筑高度控制街道城市建筑河流水系3、现状和规划比较及对本项目的影响(1)限制本地人口增长，鼓励外来人口增长；(2)城市重心向北偏移，本项目作为城市边缘的用地的特点更加突出；(3)三亚河东岸、下

7、洋田和三亚旧港的改造，对用地周围环境有极大的改善，同时确定了用地环境的主题为安静休闲，在确定本项目定位时，要考虑于周边环境的适应；(4)考虑到周边整体的改造要求，本项目要突破规划指标难度较大，将影响本项目的经济性。四、三亚市房地产市场分析(一)三亚市房地产市场现状分析1、房地产市场复苏(1)旅游度假产业的蓬勃发展使三亚的整体经济环境得到提升；(2)旅游城市的形象得到不断完善；(3)旅游业带动三亚的新一轮房地产开发热潮。2、理性看待三亚市房地产市场的逐渐复苏(二)三亚房地产市场的发展趋势1、三亚市

8、房地产近年开发状况199319941995199619971998199920002001房屋竣工面积(m2)401640557194451356514866374859383332486353398899338972住宅竣工面积(m2)295817320821332578214275232200230217248118288052243149非住宅面积(m2)10582323637311877830059114265915311523823511084795823住宅所占比例(%)73.655