世联—凤凰大厦形象定位及策略

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1、中国凤凰大厦形象定位及策略总纲谨呈：深圳凤凰置业有限公司7/18/2021本次报告的主要内容纲要本项目的销售目标是达成较高于市场的均价（写字楼15,000元，公寓13,500元，商业28,000元）并保持合理的销售速度。首先需要保证项目开盘前六个月实现30,000万元销售金额；在本项目的主销期内，市场同类型写字楼供应量巨大（100万平方米），并且供应集中，产品化及卖点同质化严重，竞争激烈。本项目最大的挑战是价格的突破（写字楼/公寓），在激烈竞争的市场背景下，突破产品同质化包围的关键策略就是利用凤凰品牌及资源，并创造差异化形象及卖点，高举高打。2本项目的销售策略是打组

2、合拳，以公寓式写字楼为突破口，配合销售低楼层商务写字楼及商务公寓，确保实现三个亿的阶段目标。第二阶段销售高楼层商务写字楼和剩余的公寓式写字楼及商务公寓。在写字楼推广的过程中，对商业客户进行积累，并在街区及环境充分展示的条件下集中消化商业，深度挖掘价值。本次报告的主要内容纲要本项目的价格策略是采用合理的销控和小层差价格策略精确制导，直指销售目标。本项目的推广策略是控制营销成本，重包装、重展示、重活动，采用直销的小众媒体和分众媒体进行推广，辅以大众媒体增加知名度。3项目概况项目位于深圳福田中心北区，位于海田路和深南大道交界处西北项目毗邻深圳市民中心、市民广场、少年宫、音

3、乐厅、图书馆等公共配套。项目北侧为城市绿地公园，西侧为预留发展用地，西北侧为安联大厦及诺德中心，东侧为海关科技信息楼。4项目技术经济指标总占地：11,038㎡总建面：110,000㎡容积率：7.25楼高：110m写字楼面积：30,500㎡凤凰行政办公：9,300㎡商务公寓面积：29,375㎡凤凰制播中心：10,500㎡商业面积：8,000㎡项目概况可售面积：写字楼：21,000㎡商务公寓：21,000㎡服务公寓：8,000㎡商业：8,000㎡5客户目标写字楼15,000元/平方米（同类产品最高价）商务公寓13,500元/平方米商业销售28,000元/平方米6个月完成

4、30,000万元销售额销售价格要求销售速度要求6界定问题：我们采用S-C-Q结构化分析方法情境（Situation）（公认事实）冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）疑问（Question）(分析存在的问题)资料来源：世联模型需要完成某项任务发生了防碍我们完成任务的事情我们应该怎么办存在某个问题知道解决的方法我们如何实施解决方案存在某个问题有人提出一项解决方案该方案是否正确采取了某项行动行动未能奏效为什么没能奏效7通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型资料来源：世联模型？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结

5、果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R28S：情境（situation）——城市背景现实情境潜在事实深圳市2004年GDP达到3422亿元，同比增长18％；深圳城市定位于区域性国际化城市；《2005年城市竞争力蓝皮书》发布，深圳城市竞争力排在上海之后，位居第二；2004深圳会展中心、市民中心和地铁相继投入使用；深圳处于经济高速发展阶段，其国际化进程和国际影响力日益增加；中心区业已成为深圳最具规模的国际化高端商务区；904年中心区写字楼推量为35万平方米，占全市75％；04年全市写字楼销量为27.54万平方米，同比增长40.94％

6、；其中中心区销售量占其中的80％左右；2004年中心区写字楼销售均价已经接近14,000元；2004年中心区均价在14,000元以上的写字楼，平均销售速度为2,500-3,500平方米/月；S：情境（situation）——市场现状1现实情境潜在事实中心区成为深圳现阶段写字楼的热点区域；随着经济发展的步伐，写字楼需求逐年加大；中心区写字楼的价格逐年上扬，从2000年的10000元攀升至2004年的14000元；10S：情境（situation）——市场现状2现实情境潜在事实05-06年，中心区写字楼新增推量超过100万平方米；深圳同档次服务式公寓带精装修的价格约为1

7、3000-15000元。折算楼价约11000-13000中心区写字楼市场集中供应，呈井喷态势，各项目竞争激烈；销售逐步增压，价格上扬遇到阻力；区位、地段已经从被少数占有逐渐成为同质化因素；服务式公寓价格同比略高；11S：情境（situation）——产品现状对比竞争对手，中国凤凰大厦产品无绝对优势；公寓式写字楼部分的产品素质不及中心区其他商务写字楼；潜在事实楼体总高：110m层高：3.25m/3.8m净高：2.4m/2.6m电梯：14台（170㎡/个）速度2m/s—3m/s停车位：6个/k㎡空调：中央空调（写字楼）分体空调（公寓）大堂：写字楼9米350㎡公寓4.