区域规划中的城市地产新理念

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1、万方数据第12卷第6期删安徽建筑工业学院学报(自然科学版)JournalofAnhuiInstituteofArchitecture&IndustryV01．12No．62004区域规划中的城市地产新理念蔚芝炳(安静建筑工业学院继续教育学院，合肥230022)摘要：从空间布局、设施配套、道路交通和环境营造等四个方面阐述住区规划设计要引人地产新理念，从而促进城市地产市场有序发展。关键词：城市；地产开发；住区；规划设计中图分类号：TU982。F321文献标识码：A文章编号：1006-4540(2004106一047一032003年中国人平均国民总值已突破1000美元。据国际经验，当人均GDP达到

2、1000美元时，消费将呈升级的趋势。在此背景下，我国的城市房地产业将发生深刻的变化，需要在总结地产开发的经验基础上，用新的地产观引领开发和消费。住区规划设计作为地产开发的重要环节，在地产新理念的促动下也发生着变化，其规划理念和设计手法都将随市场而变化。住区规划设计必须引入这些新理念，才能适应行业发展的需求。1城市地产开发新理念2003年1月《新地产》杂志组织评选‘'2003年北京十大名盘”，这次被认为北京房地产市场档次最高的年度大奖，在一定程度上反映了北京地产界对住区开发的观念。从人选的理由中可看出，这些楼盘均具有各自的特点和较好的销售业绩，是经过市场筛选，得到广大居民认可的。这次评选结果也

3、反映了地产新观念已为大众接受，体现了住区的社会需求标准和发展方向，对其他地区和未来住区规划设计具有一定引领作用。1．1地段时空观转变随着我国汽车工业的发展，小汽车的普及程度逐年提高。有车一族的活动范围相应扩大，改变了居住的时空观。半个小时甚至是一个小时车程之内，都是有车族生活、工作的可达范围，这就给开发商选择开发项目及地段提供了新的可能。1．2住宅功能升级换代．随着社会经济的发展与人们物质生活水平的日益提高，高质量的健康生活空间将成为人们的渴求。人们极力想摆脱那拥挤的、令人压抑窒息的生活空间，企望有空气清新、环境优美、配套设施齐全的住宅小区，健康住宅和生态住区应运而生。住宅朝着更舒适、更健康

4、、更节能、更环保的方向发展，住宅科技含量与健康环保概念进一步增强，住宅产品升级换代的周期变得愈来愈短。1．3家居集成家居集成通过制定行业析准与规范，采用集约化生产、一体化供应的模式，以解决重复建设、二次装修的能源损耗等问题，体现住宅的整体化特征，是住宅产业化、标准化、集约化、规范化、系统化的必然趋势。收稿日期：2004—05—17作者简介：蔚芝炳(1958一)，男，高级规划师，主要研究方向为城市规划与设计。万方数据48安徽建筑工业学院学报(自然科学版)第12卷当前“菜单式装修”和销售精装修房屋都体现了此观念，标志着我国城市房地产发展已进人工业化时代。1．4住宅“梯次”供应形成在城市房地产市场

5、中，既有小户型、低档房供应，又有高档豪宅别墅市场。这种住宅供应梯次是社会的需求链，将“住宅链”的概念带进地产开发之中，形成“山庄别墅一独栋别墅一临边界别墅一连排别墅一花园洋房一多层住宅一电梯多层一小高层一高层住宅”的链条，提供给人们不同的需求产品。同时，注重“二手房”市场的开发培育，增大“二手房”的比例，更好地形成“梯次”住宅需求。1．5重视调研、产品定位、策划等前期工作随着社会分工的细化，众多的策划公司、代理公司、营销公司应运而生。已经有越来越多的专业策划公司或代理公司进行前期的市场调研与产品定位，这在提高操作的专业化水平方面是一大进步。前期专业的工作，促使了住宅产品与市场的紧密结合。1．

6、6营销思想革新与“人适应房子”和“房子适应人”相对应，城市房地产营销是“销售”和“推销”。而“房子引导人”的阶段，营销则完全回归了本来的意义，即一切从市场出发，先有市场导向的需求，然后才有产品，而且市场观念贯彻城市地产开发全过程，从产品研发、景观设计、物业管理、销售方式等，真正做到从市场出发并回归市场。1．7物业管理水平提升如果说过去的物业管理主要是满足人们的生理需求，那么现在的“房子引导人”更多的是满足人们心理需求、精神需求。提高物业管理水平是消费升级时代的必由之路。今天的物业管理绝不仅仅是保安、保洁，而是更加无微不至的人性化关怀。2住区规划设计市场竞争是激烈的和无情的，这要求在地产开发中

7、的发展商、策划方以及设计师的每一个关于产品要求与建议，都应以市场为依据，才能保证住宅产品在竞争中获胜。发展商或策射方的任何设计要求对设计师都是设计依据，而这些“依据”的依据，则是市场调研的结果。因此，住区规划设计一定要适应市场需求，及时引入地产开发的新理念。2．1空间布局新近的一批住区规划，特别是低层低密度的高档别墅类，多刻意仿自然生成的道路形态，追求随意组合的组团和略带偶然性的朝向偏转，形成丰富多彩的空间形