物管整改方案设计文档

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1、实用文档目  录第一章整体管理方案策划1一、项目调研1二、管理目标——构建“文化社区”2（一）倡导“全员参与”的管理文化2（二）推广“平等互动”的服务文化2（三）营建“和睦亲善”的社区文化3（四）塑造“亲和人文”的环境文化3三、龙车辇社区管理模式3四、拟采取的管理服务措施4（－）实施“质量、成本双否决”运作机制4（二）建立“加油站式”的员工培训机制4（三）实现与城市商业住宅区的资源共享5（四）建立“物业管理信息岛”5（五）倡导开放式的管理服务5（六）提供个性化的装修套餐服务6（七）构建服务平台——客户服务中心7（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库7（九）管理体系的全面整合和提升7（十）致力于共

2、用设施、设备的循环改进7（十一）引入直饮水系统（远期目标）7第二章管理机构设置和规章制度8一、机构设置、部门职责等8（一）机构设置9标准文案实用文档（二）管理框架的组织框图10二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标13(一)管理规章制度13(二)岗位工作标准13(三)考核办法及落实措施13(四)近期目标和远期规划14三、物业用房经营及折旧方案15（一）物业用房的配备和利用15（二）办公设备配备16（三）办公设备、设施折旧安排17第三章  管理人员的配备和管理18一、人员配备及培训计划和内容18（一）“龙车辇社区”人员配置表18（二）员工基本培训方案19二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制20

3、（一）录用20(二)考核20(三)员工奖惩21三、人员上岗仪表、行为、态度标准21(一)仪表21(二)行为21（三）态度22第四章企业创优规划和具体实施方案23一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案23标准文案实用文档二、房屋设施、设备管理，维修管理方案24三、市政等公共设施管理具体实施方案27四、环境卫生的具体实施方案28五、绿化养护管理的具体实施方案29六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案30七、各类管理档案的建立与管理32第五章社区建设32一、文明社区创建工作、配合社区活动安排32(一)文明社区创建工作32（二）社区活动的设想及活动计划33（三）社区活动的制度33（四）场地安

4、排33二、支持、配合社区居委会工作33标准文案实用文档第一章管理服务的整体设想与策划一、项目调研【是河东区推进城乡一体化，历时两年精心建设重点打造的项目，是汤头街道土地综合整治项目中的七大社区之一，也是汤头街道作为市级优先发展重点镇着力打造的一个重点项目，更是河东区新型农村社区的样板。龙车辇社区建设总投资2.3亿元，占地面积300亩，总建筑面积25万平方米，建设居民楼55栋，公建楼5栋，安置1975户，5600余人。】为使日后的管理服务工作更加贴近龙车辇社区的实际情况，我们数次赴现场调研，了解的基本情况如下：●小区为多层建筑，容积率适中，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，由此引发

5、装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。●该项目为分期开发，物业管理实施与周边施工较长时间并存，业主入住集中、管理压力较大。●龙车辇社区，未来物业管理工作必须以实现业主满意、政府满意、社会满意为终极目的。●据我们的研究分析，龙车辇社区的业主以周边拆迁安置农村居民为主。对物业管理的期望值也较高，其特殊的人员结构必将为小区带来更清新的时代气息、衍生更现代的农村居住理念，因此要求物业管理企业实现管理方式和管理手段的创新。●龙车辇社区居民基本属于农村居民，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。二、管理目标——构建“文化、文明

6、社区”根据我们的调研结果显示：龙车辇社区应是新农村“文化、文明社区”标准文案实用文档的居所，重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化生活需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“文化、文明社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化文明社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区居民以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用

7、物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度和成本，提升管理效果。我们的设想是：（一）倡导“全员参与”的管理文化在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开