bp神经网络法在房产估价中的应用

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1、第24卷第6期泉州师范学院学报(自然科学)Vol.24No.62006年11月JournalofQuanzhouNormalUniversity(NaturalScience)Nov.2006BP神经网络法在房产估价中的应用况代智,杨琳珩(泉州师范学院资源与环境科学学院,福建泉州362000)摘要:阐述了各种房地产估价的方法,在比较各种现有方法的基础上,采用BP神经网络法进行房产估价.将BP神经网络理论应用于房地产估价,计算实例表明,应用BP神经网络法进行房产评估,可以克服传统方法上的一些缺点,估价结果更科学、合理和公正.关键词:BP神经网络;房地产;估价中图分类号:F293.3文献标

2、识码:A文章编号:1009-8224(2006)06-0081-05随着房地产市场的发展和繁荣,房产估价的重要性日益突出,许多经济活动都涉及到对房产价值的核定问题.房产估价即是指遵循社会行为学、商品经济学等基本原则,利用科学的估价方法,根据特定的估价目的,结合专业人员的经验,在综合考虑各种社会的、经济的、环境的、政治的等影响因素的基础上,在特定的时间对委估房产各种物权权益中特定权益的估测[1]和判断.现代房地产估价起源于英国,在18世纪中期就成立了相关的行政部门.而国际上其他国家也在19世纪初期分别建立了自己的房产估价制度.我国的房地产估价开始于20世纪80年代末,是伴随土地使用制度改

3、革和房屋的商品化而逐步发展起来的,20年来发展迅速,得到了政府与社会的高度重视.表现在以下几个方面:(1)确立了房产估价的法律地位;(2)实行了房产估价师执业资格全国统一考试制度;(3)制定了房产估价国家标准;(4)成立了房产估价行业组织-中国房地产估价师学会;(5)建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系;(6)开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认.据统计,到目前为止,全国各地大大小小的房地产评估企业有数千家,从业人员也有10余万人.专业房地产价格评估已成为量化资产的主要手段和依据.房地产估价正受到社会的重视与关注.1房产估价方法由于各个国家或地区实际情况的不同,房产估价方法的

4、发展与应用也不同.目前,在房产估价中采用的比较流行的方法有:成本法、收益还原法、市场比较法.成本法是在求取估价对收稿日期:2006-05-23作者简介:况代智(1979-),男,江西高安人,助教,硕士,从事GIS、虚拟三维、测量学等方面研究.©1994-2010ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.http://www.cnki.net82泉州师范学院学报(自然科学)2006年11月象房产的价格时,以开发建造估价对象的各项必需费用之和为基础,加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房产价格的一种估价

5、方法.成本法的适用范围非常窄,只适用于既无收益又很少出现买卖情况的房地产.收益还原法是在求取估价对象房产的价格时,运用某种适当的还原利率,将预期的估价对象房产未来各期的正常收益折算到估价时点上的现值,求其之和来确定估价房产的价格的一种方法.该法只能用于有收益或潜在收益的房地产的估价,而且需要把握好纯收益的选取和还原率的确定.市场比较法是将估价对象房产与在较近时期内已经发生了交易的类似房产加以比较对照,根据已经发生了交易的类似房产的已知价格,修正得出估价对象房产价格的一种常用的估价方法.该法适用于市场比较稳定、相类似的房产估价资料比较充足的条件.利用这几种方法来进行房产估价时,要注重经验

6、和市场信息,在推算时很少采用数学模型,人为干扰因素比较多.目前神经网络已广泛应用于智能识别、自动控制、图像与语言处理等方面,而经济预测也是其一个重要的应用领域.人工神经网络特别适用于处理需要同时考虑许多因素和条件的、不精确和模糊的信息处理问题.影响房地产价格的因素繁多,将神经网络用于房地产估价可以充分发挥神经网络的优点,减少房地产估价中的人的主观影响,使结果更加客观.同时,也为房地产估价提供了一种新的解决方法、一种新的思想.BP神经网络模型是动态的,随着今后样本数量的增加,通过网络的自学习,不断加强网络的学习能力与训练水平,形成更加完整的系统,从而可以进一步提高测试的精度和扩大评估范围

7、,同时不需要改变网络本身的结构.把神经网络法加入房地产估价方法当中,应用神经网络建立定量评估模型,科学地、简洁地、公正地评估了房地产价格.相信这对我国房地产估价方法的发展与完善将具有一定的理论意义和现实意义.2BP神经网络法2.1BP神经网络法原理人工神经网络(ArtificialNeuralNetwork,简称ANN)是基于模仿大脑神经网络结构和功能而建立的一种信息处理系统,是理论化的人脑神经网络的数学模型.采用BP算法的多层神经网络模型一般