《租金管理》PPT课件

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1、第11章租金管理租金的构成租金的计算租金的影响因素9/7/20212/57一、租金的构成⒈租金租金是出租人转让某项资产的使用权给承租人而应获取的报酬，也是承租人为获得租赁物的使用权而必须按合同约定定期分次支付给出租人的费用。在融资租赁中出租人所交租金应为出租人购买租赁物的价金和利金以及出租人应获得的利润。9/7/20213/57⒉租金的构成⑴租赁设备买价及附加费（这是构成租金的主要部分），如期末有残值收入，则最后一期租金中作扣除。⑵租赁期间的利息。利息按租赁业务成交时的银行利率（一般采用固定利率）计算，一般以复利

2、计算。⑶营业费用，包括出租人在租赁过程中所开支的费用和正常利润。9/7/20214/57⒊融资性租赁租金的计算方法⑴复利等额年金法①等额年金法-后付年金9/7/20215/57②等额年金法-先付年金9/7/20216/57⑵附加利率法9/7/20217/57⑶浮动利率的租金计算每期以期初未收回成本为基础，以当期基准利率按等额年金法计算本期租金支付额。9/7/20212006年更新版8/57⑷特殊租金的计算方法①带保证金的租金计算方法一：在最后一期租金中扣除已经交付的保证金；方法二：将保证金直接从概算成本中扣除。9

3、/7/20219/57②带付租宽缓期的租金计算付租宽缓期是指承租人开始使用设备至第一笔租金开始计付的时间间隔。在此情况下，实际租金计算时将此间的利息计入概算成本中。9/7/202110/57五、融资租赁合同⒈融资租赁合同的概念融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。9/7/202111/57⒉融资租赁合同的法律特征①融资租赁合同涉及三方当事人和两种合同②融资租赁合同中，租赁物是由出租人依照承租人的要求购买的③承租人须向出租人交付租金，但该租

4、金并非为使用租赁物的代价④出租人对租赁物无瑕疵担保责任⑤融资租赁合同必须采用书面形式9/7/202112/57⒊融资租赁合同的订立和履行⒋融资租赁中的买卖合同⑴标的条款⑵价格条款⑶支付条款⑷交货和运输条款⑸安装调试、设备验收和质量保证条款⑹索赔、仲裁条款⑺特记事项的规定9/7/202113/57⒌融资租赁中的租赁合同⑴租赁合同中的一般性条款主要有：合同当事人条款租赁标的条款租金条款租赁期限和起租日期条款税收条款租赁设备的交货、验收条款租赁设备的保管、维修和保养条款租赁保证金和担保条款保险条款租赁期满后对租赁设备的

5、处理条款违约或争议的处理条款合同的终止条款9/7/202114/57⑵租赁合同中的特殊条款①买卖合同与租赁合同的关系条款②承租人不得任意中途解约条款③对出租人免责和对承租人的保障条款④承租人的陈述和保证条款⑤租赁设备的所有权及对所有权的保护条款⑥租赁设备的使用权及对使用权保护的条款⑦转租赁条款⑧租赁债权的转让和抵押条款9/7/202115/57⒍融资租赁合同中出租人的权利和义务⑴收取租金的权利⑵出租人的瑕疵担保免责权⑶出租人的危险负担免除权⑷出租人对第三人的人身伤害或财产损害的豁免权⑸出租人的破产财产取回权⑹出租

6、人的保证承租人占有、使用租赁物的义务⑺出租人不得任意变更买卖合同内容的义务9/7/202116/57⒎融资租赁合同中承租人的权利和义务⑴承租人受领租赁物的权利⑵承租人的索赔权⑶租赁期满，承租人有对设备处置的选择权⑷承租人有妥善保管、使用和维修租赁物的义务⑸承租人不得任意中途解约的义务9/7/202117/57六、租赁会计租赁会计是以货币为单位，全面、连续、系统、规范地反映和监督因租赁业务而产生的企业资产、权益、收入和费用变化情况的核算体系。9/7/202118/57㈠承租人的会计处理⒈账务处理的规定①资产和负债的

7、确认。在租赁开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录为未确认融资费用。9/7/202119/57②费用的处理在租赁谈判和签订租赁合同的过程中，承租人发生的可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当确认为当期费用。或有租金应当在实际发生时确认为当期费用。未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。9/7/202120/57③折旧的处理计提租赁资产折旧时，

8、承租人应当采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策。9/7/202121/57④对于报表揭示的规定承租人应当对融资租赁做如下披露：每类租入资产在资产负债表日的账面原值、累计折旧及账面净值；资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额；未确认融资费用的余额；分摊未确认融资费用所采用的方法。9/7/202122/57⒉账户设置承