产业地产项目决策、策划与案例分析

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1、内部资料，请勿外传产城融合模式与实践1产业地产投资决策阶段•国家战略与政策研究•市场行业背景研究•房企转型方向分析•产业地产发展战略•发展模式与盈利模式•项目拓展与资源获取内部资料，请勿外传21.1国家战略与政策研究产城融合模式与实践n国家最新政策研读1中央城市工作会议为产业地产发展提供顶层设计•中央城市工作会议提出城市工作要统筹城市空间、规模、产业三大结构，同时要统筹生产、生活、生态三大布局，提高城市发展的宜居性。城市工作会议中关于空间、产业、生态协调发展的要求正好契合产业地产的发展模式。2国家创新驱动发展战略为产业地产发展提供新动力•在创新创业逐渐成为

2、中国新常态、经济“新引擎”的背景下，众创空间与孵化器、加速器、科技地产等协同构成产业成长链条，并将为产业园区发展提供新的动力，创造出园区发展的新业态和新格局。3国家区域协调发展战略为产业地产发展提供新空间•自贸区、一带一路、京津冀协同发展、长江经济带、17个国家级新区等，是国家落实区域发展战略，统筹整合城市配套，经济发展，产业升级，人口聚集的政策指引体现。通过“国家级新区—中心城市—城市群—经济带”的作用机制，将给园区建设和产业地产带来内部资料，请勿外传新的机遇空间。31.1国家战略与政策研究产城融合模式与实践n国家最新政策研读4新型城镇化战略为产业地产发

3、展提供新支点•新型城镇化规划指出，城镇化是承载工业化和信息化的发展空间，是产城融合的城镇化。强调产业支撑和以人为本，就需要大力发展以产城融合为特点的产业园区（新城）建设。产业园区（新城）作为产业落地的载体，也将迎来巨大的发展空间。5十三五规划/中国制造2025为产业地产发展提供新方向•“十三五”规划指出，未来五年，要围绕经济结构深度调整、振兴实体经济，培育壮大新兴产业，改造提升传统产业，加快构建现代产业新体系。要实施制造强国战略，深入推行《中国制造2025》，以提高制造业创新能力和基础能力为重点，培育制造业竞争新优势。同时，要开展加快发展现代服务业行动，推

4、动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸。6PPP/智慧城市/综合管廊为产业地产发展提供新领域•通过PPP模式，引入社会资本，拓展了产业地产业务领域。另外，在国内REITs建立后，PPP模式将从投资人和退出方式变革上为产业地产商业模式带来新的支撑。智慧城市、综合管廊作为未来城市建设的方向，将给以城市运营商为目标的产业地产商提供一个与政府深内部资料，请勿外传入合作、锁定优质区域土地资源的新契机。41.2市场行业背景研究产城融合模式与实践n行业环境：房地产行业发展的基调已经改变2016年中央经济工作会议•要坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位，加快研究建立

5、符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”2016年2011-2014年2015年“房子是用来住的，坚持房地产政策调控化解房地产库存不是用来炒的”2017年中央财经领导小组第十五次会议•要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定；要调整和优化中长期共给体系，实现房地产市场动态均衡。从连续6年中央经济工作会议对房地产行业的定位可以看出，2016年以来定位有了实质性变化，在这样的政策背景下，围绕房地产市场供给、需求及市场交易的一系列制度建设将步入内部资料，请勿外传快车道，房地产行业将在总体平稳

6、健康发展的基调中逐步实现深度调整。51.3房企转型方向分析产城融合模式与实践n房地产企业纷纷谋求多元化战略转型ü在经济新常态下，随着共享经济、文化旅游等新兴领域的发展，为谋求持续发展的动力，百强企业加速推进“相关多元化”拓展。发展路径方面，不同房企已有所分化，千亿房企聚焦产融结合、产城结合为主的综合运营战略。恒大、万科、碧桂园、绿城等百强企业均将企业的开发商定位升级为投资商、服务商、运营商等，进一步强化自身的投资属性和服务属性，提前为规模后的存量时代转换角色。百强房企2016年转型方向占比百强房企2016年业务多元化典型案例企业多元化战略转型名称万科打造地

7、产核心业务与产业、商业、金融等互相依赖、循环的“热带雨林”式生态系统恒大确定地产、金融、健康、文化旅游四大产业集团，剥离快销业务，明确相关多元化布局碧桂打造物业开发、社区配套、投资与金融在内的三大业务板园块绿城以绿城中国为主体，房产、管理、资产和小镇四大自己团为侧翼的“一体四翼”业务格局内部资料，请勿外传荣盛确立“大地产”、“大健康”、“大金融”和以互联网为代表的新兴产业构成的“3+X”战略61.4产业地产发展战略产城融合模式与实践n业务结构：业务整合，产业链延伸是企业进入产业地产的主要形式传统房地产企业产城融合施工类企业一级开发（PPP）制造业企业专业化

8、产业园区商贸城、商业地产、商贸流通企业物流地产产融结合（股权投资、