xx县物业管理调研报告

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1、XX县物业管理调研报告　　随着城镇化的快速推进，物业管理越来越发挥着重要作用。县级城镇的物业管理起步晚，但发展速度快，同时也存在着不少问题。20XX年6月至7月XX县委党校、社科联组成调研组对XX县小区物业管理做了一次较为全面的调研。主要针对XX县城区物业管理现状、居民对物业管理的认识程度、物管费收取、物业管理企业运行情况和存在的问题，管理部门、物管公司、居民对未来物业管理的建议和期望等几方面的内容开展调研。现将调研情况报告如下。　　一、XX县物业管理现状　　物业管理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高密切相关。物业管理20世纪80年代引入我国后，在沿海城市得到了迅猛的发展

2、。住房体制的改革，促进了房地产业的蓬勃发展，也给物业管理提供了一个很好的发展平台，注入了新的活力。　　XX县物业管理同样也是伴随着房地产业的出现而产生的，起步较晚但发展很快。2004年XX成立第一家物业管理公司，但实质性进入小区开展物业管理业务则是2008年才开始。经过短短4年的发展，XX物业管理服务从无到有，已成为与广大人民群众工作生活息息相关的行业，在扩大就业，改善居住环境，提高人民生活水平，促进就业，推进社会和谐诸多方面发挥着日益重要的作用。到2011年底，XX县有资质的物业公司共5家，管理小区面积340416㎡、2299户;无资质有营业执照的物业公司4家，管理小区面积67869㎡、

3、506户;单位自行管理的小区2家，面积17013㎡、368户。此外，还有一部分居民自己管理的居住小区。全县从事物业管理的人员约180人至200人，从事物业服务的从业人员大约在1000多人。　　物业管理公司目前业务范围只在县城开展服务，除中枢镇城区外，其他乡镇还没有物业管理公司。　　(一)物业行政主管部门基本情况　　XX县物业行政主管部门是县住建局，房管处为XX县物业管理机构，负责XX县物业管理工作，属于自收自支的事业单位，无固定经费来源。XX目前还没成立物管行业协会。　　XX县住建局主要负责物管公司的资质审核和日常管理，工商部门负责物管公司营业执照的核发，税务部门负责税务登记，其他管理部门

4、尚未涉入对物管公司的管理。社区和居委会基本不涉及物业管理方面的工作。　　行政主管部门对物业企业的市场准入要求物业企业依法提供资质证书、营业执照、税务登记证，符合物业管理从业资格要求方可从事物业管理工作;物业管理企业在市场竞争方面要求遵循公平竞争原则，严禁不正当竞争。　　XX县房管处对从事物业服务的企业实行按季度进行检查，检查中若发现问题责令其限期改正。　　XX县物业“维修资金”的管理主体属于红河州住建局及红河州财政局，XX县房管处负责归集辖区内的维修资金，统一上缴红河州财政局综合科。如需使用维修资金，首先由业主向物业服务企业提出申请，在作出工程预算后召开业主委员会，通过小区内部初审后上报县

5、房管处审核，审核通过后作现场勘查并提供相关材料，然后提交州房管处审批，审批通过后通知州财政局拨款，州财政局拨款后通知银行支付款项。到目前为止XX县尚未有小区使用过维修资金。　　(二)XX县物业服务组织基本情况　　目前，XX物业管理新体制已被企业、医院、车站、商场、办公楼、学校等各类物业的管理所采用。形成了包括房屋小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务、相关设施设备维修养护等配套服务。　　经调研，XX县的小区物业管理模式主要有四种类型。　　第一类是营利性物业服务组织，XX目前有物业管理企业9家，其中有资质的物业公司有5家，无资质有营业执照的物业公司有4家。　　各物业服务公司均有法律规定的物业

6、从业资质证书工作人员，工作人员均属于招聘制，工资650~3000元不等。各物业服务公司收费为每平方米0.4~0.9元，除一家公司能收支基本平衡、一个小区盈利外其他物业公司均处于亏损状态。　　第二类是开发商自建自管。开发商建设一个小区就成立一个物业管理组织，属于房地产商的下属企业。　　第三类是单位后勤管理。一般是单位或者行业自建的小区自己管理。从某种角度看基本是经济效益较好的行业或者单位才能实行这一模式，其实是福利性管理，管理水平和服务质量总体比其他小区要好。　　第四类是住户自管或者无人管小区。有的小区在开发商管理一段时间后由于与住户矛盾较多，收不齐管理费，无力运行，自动撤出。由业主集体聘请

7、门卫，没有其他物业服务，这种小区往往无人管理公共设施，各种问题也较多。有的小区甚至连门卫都没有，住户基本是处于“各人自扫门前雪”的状态。　　到目前，XX仅有6个小区成立业主委员会。但业主委员会的产生、工作、职责等方面也存在不规范问题。　　二、XX县物业管理存在的主要问题　　物业管理服务有两个功能，一是保证业主的生活品质，维护小区的治安;二是可以使房子保值增值。XX县物业管理服务虽然起步晚，但发展迅速，已经成为县域经济发展