土地一级开发业务增值税涉税分析

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1、FinanceandTax财税研究土地一级开发业务增值税涉税分析吴广文北京京投新兴投资有限公司【摘要】伴随着城市基础设施建设和房地产市场的发展，土地一级开发业务越来越重要，“政府主导、市场化运作”的企业实施模式是土地一级开发最主要的模式。这种模式下，开发企业受政府委托完成资金筹措、征地拆迁和市政基础设施建设等工作，政府收到土地使用权出让金后返还开发企业前期垫付的土地一级开发直接成本和固定比例的报酬。开发企业取得的政府返还成本和固定报酬应该如何缴纳增值税？具体来说就是应该适用哪个增值税税目，以及计税基数如何确定。这个问题在税收政策的适用上一直存在差异，税务机关在征管时的执行标准也不统一，

2、给开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。本文从土地一级开发业务模式入手，首先阐述“营改增”前营业税下相关的税收政策和实务操作，然后对“营改增”后增值税下的相关政策进行分析，最后提出了增值税下企业实施土地一级开发业务处理方式。本文认为，企业实施土地一级开发业务应该适用“商务辅助服务-经纪代理”税目，计税基数应该是从政府取得土地一级开发报酬，希望能对企业实施土地一级开发业务的纳税实务提供一些借鉴。【关键词】土地一级开发；增值税；涉税分析土地一级开发按实施主体划分，包括政府实施模式和企业实理者，征地、拆迁、市政建设及出让土地等大量行为都是政府的施模式。政府实施模式不属于增值税的征税范围，

3、本文不做讨论。行政行为；二是开发企业“带资实施”，解决了政府融资渠道单一、企业实施土地一级开发是一项比较特殊的经济行为，涉及到的增资金短缺和政府债务风险大等问题。所以，政府主导、企业作为值税问题比较复杂。开发企业在实际缴纳增值税时应该适用哪个实施主体的市场化模式是较优的开发模式，也是实际开发中采用增值税税目？以及计税基数如何确定？这个问题在税收政策的适较多的模式。用上一直存在差异，税务机关在征管时的执行标准也不统一，给在这种模式下，开发企业与政府签订土地一级开发委托协议，开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。受政府委托，负责筹措资金、办理规划、征地拆迁和市政建设等一、土地一级开发业

4、务分析手续并组织实施，政府对土地一级开发过程实施监管，待开发工1.土地一级开发业务的含义作完成后对土地进行验收和出让。土地一级开发是指按照城市总体规划和土地利用总体规划的3.土地一级开发的盈利模式要求，由政府或其授权委托的企业，对规划区域范围内的城市国企业实施土地一级开发，盈利模式有固定收益模式、利润分有土地和农村集体土地进行统一的征地拆迁和安置补偿，并进行成模式和土地补偿模式等，实践中比较常见的是固定收益模式，适当的市政基础设施建设，储备国有建设用地，使土地达到出让即政府按照一级开发总成本的固定比例支付企业报酬。以北京市条件的行为。为例，《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，政府

5、在通过主要包括四方面工作：一是确定土地的性质、建设内容及详招标方式选择土地一级开发企业时，招标底价包括土地一级开发细规划方案；二是完成征地拆迁，改变土地权属、性质，使政府直接成本和开发企业应获得的利润，利润率不高于一级开发直接拥有完整的土地所有权和使用权；三是平整土地及建设市政基础成本的8%。设施配套项目；四是政府对土地进行验收及出让。这四项工作内企业实施土地一级开发，取得的收入包括土地一级开发直接容决定了土地一级开发具有“政府主导”和“资金密集”的特点。成本和固定报酬两部分，政府一般在完成土地出让且取得土地出土地一级开发有效解决了城市建设的巨大需求与政府有限财政能让金后付款。开发企业

6、在财务核算时，一般是把土地一级开发直力之间的矛盾，为城市建设提供了大量的土地，对促进我国城镇接成本转作对政府的应收款项，把取得的固定报酬作为营业收入。化进程具有重要意义。二、“营改增”前土地一级开发业务的纳税情况分析2.土地一级开发的业务模式营业税时，国家对企业实施土地一级开发方面的税收政策比我国城市土地一级开发在2002年以后进入了规范成熟期，各较少，开发企业实际纳税时在政策适用方面存在差异，税务机关地均出台了一些规范性文件，对土地一级开发的业务模式进行了征管时在执行标准方面不统一。下面从国家税收政策和开发企业具体的规定，比较典型的就是北京市以“政府主导、市场化运作”实际纳税情况两方

7、面进行分析。为原则的企业实施模式。1.“营改增”前土地一级开发业务的涉税政策这种模式有两方面的优点：一是强调了政府在实施土地一级根据国家税务总局出台的《国家税务总局关于政府收回土地开发过程中的主导性地位，因为政府既是土地所有者又是行政管使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函Chinabusinessupdate169万方数据财税FinanceandTax研究[2009]520号）规定，企业受托进行建筑物拆除、平整土地和支付税