云南省商品住宅价格管理办法

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1、云南省商品住宅价格管理办法发布部门:云南省建设厅、云南省财政厅、云南省物价局、云南省地税局发布文号:云价房发（1996）第305号第一条为了加强商品住宅价格管理，规范价格行为，维护房地产市场秩序，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，促进商品住宅建设的健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》及国家有关政策规定，制定本办法。关联法规：第二条本办法所称的商品住宅是指取得省建设行政主管部门核发的房地产开发经营资质证书的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发建盖的各类商品住宅。第三条房地产开发经营单位和有关管理部门均应遵守本办法。第四条商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，

2、结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行级差价格。第五条商品住宅价格由下列项目构成。　　一、成本，包括支付的以下各项费用：　　1．土地征用费：指《云南省土地管理实施办法》(省人大一九九四年六月二日公布)规定的有关费用；以出让、转让方式取得土地使用权的，按实际支付的出让金、转让金计算。　　2．拆迁补偿费：指《云南省城市房屋拆迁管理实施细则》规定的有关费用。　　3．勘查设计及前期工程费：指国家及省有权部门制定的，支付小区或组团的规划、勘查、设计、“三通一平”或“六通一平”等费用。　　4．建筑安装工程费：指按施工图内容及标准，依照《云南省建筑工程综合定额》编制

3、的预算审定的基础、上部工程、水电、内外装修的施工费用。　　5．住宅小区基础服务设施工程费：指为小区服务的非经营性配套设施的建设费用。具体项目是小区或组团红线内20米以内(含20米)道路、配电房、泵房、绿化及建筑小品、托儿所、幼儿园、小学、派出所、居委会、管委会、公厕、自行车库(棚)等。以上建设内容，以及项目的规模和标准按批准的小区初步设计核定，费用按施工图预算核定。　　6．开发间接费用：指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，以本款1－5项之和为基数的2％计算。　　7．投资利息：计入成本的投资利息，各地可根据当

4、地建设银行提供的本地区商品住宅占用贷款的平均周期、平均利率和项目的具体情况确定。　　二、利润：　　商品住宅法定利润按成本1－5项费用的8％以内计取。统代建房及安居工程不计法定利润，由房地产开发公司或承建的市、县开发办(合作办)按成本1－5项费用的1－3％收取管理费。利润和管理费的具体标准由各地物价部门视商品住宅质量确定。　　三、税收：　　商品住宅按国家税法规定的税种和税率缴纳。　　四、地段差价：　　地段差价的征收办法由各地根据国家有关规定制定。地段差价收入作为房地产市场调节基金进行管理。关联法规：第六条下列费用不得列入商品住宅成本：　　1．住宅小区内外的营业性用房和设施的建设费用；　

5、　2．住宅小区内外地区性的公共建筑的建设费用；　　3．道路红线宽度在20米以上(不含20米)的城市道路及附属设施的建设费用。第七条商品住宅的楼层价差在标准楼层价格基础上，根据不同情况确定其楼层的差价率和不同的朝向确定朝向差价率。各楼层增减差价和朝向差价的代数和为零。楼层差价率和朝向差价率由各地统一制定。第八条商品住宅价格构成公式如下：　　平均价格＝成本＋利润＋税金＋代收费　　销售价格＝平均价格±(楼层差价、朝向差价)　　公式中的税金，指营业税、城建税、教育费附加组成税收；固定资产投资方向调节税按云地税发(1995)22号文件执行。第九条购房单位或个人因需要，提出与施工图不同但符合国家

6、住宅设计规范要求，所超出施工图内容及标准而增减的设备、材料及施工费用，由开发经营公司在销售价格之外，按分部分项工程结算有关规定与购房单位或个人另行结算。第十条单位和个人购买商品住宅，或者委托房地产开发经营公司统代建房屋的代收费的缴纳，其收费项目和收费标准依据国务院、国家计委和财政部，省政府、省物价局和省财政厅批准的商品住宅或统代建房屋的收费项目规定组成，收费标准按具体的文件执行。除以上有权单位制定的收费以外，任何部门和单位制定的收费均无效。第十一条商品住宅价格实行国家定价和国家指导价。　　房地产开发公司在以行政划拨方式获得的土地上开发的商品住宅售价和租金实行国家定价。经物价部门审批后

7、的价格，房地产开发公司不得擅自提高。　　房地产开发公司在通过出让、转让方式获得的土地上开发的商品住宅售价皆实行国家指导价，由物价部门制定基准价格，放开销售价格。销售价格必须报物价部门备案后方能执行。物价部门审批基准价格后，必须抄送同级地方税务部门。需缴纳土地增值税的商品住宅，在计算增值额的扣除项目金额时，各级地方税务部门应以物价部门审批基价时测算的项目金额为扣减金额。第十二条房地产开发经营公司建造商品住宅必须按省建委《关于印发〈云南省房地产综合开发项目初步