业主大会登记制度

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1、业主大会登记制度是社会管理制度的一大创新北京市住建委:北京市住建委正式推出业主大会登记证和业主一卡通制度，是一项重要的理论创新和制度创新。业主大会经过登记将成为具有民事主体的法人地位，可以管理小区建筑物及其附属设施，直接对外经营公共部位，“物业管理费”概念将被“共同管理资金”概念所代替。(见6月17日《北京青年报》)这一制度的提出和实施，是物业管理制度的一大创新，是社会管理制度的一大创新，具有重要的理论和实践意义。随着我国住房制度商品化改革的推进和市场经济体制的形成，出现了成片开发的住宅小区，但是，对于新建

2、住宅小区的所有权性质在理论上和法律上一直比较模糊。《物权法》第六章虽然用了“业主的建筑物区分所有权”这样一个模糊概念，但是在第七十条还是明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。肯定了业主专有部分以外的共有部分属于全体业主共有。其实，在新建住宅小区真正属于业主的私有财产是极其有限的，除了业主专有部分的空间及门窗和隔断墙纯碎属于业主个人私有外，其建筑物的主体结构都属于与邻居和整栋建筑物乃至整个住宅区全体业主共有。这种共有的性质，主要表

3、现为三个不可分割，即业主的专有部分与整个建筑物不可分割，建筑物与附属设施不可分割，建筑物及其附属设施与小区红线以内的土地不可分割。因此，所谓“业主的建筑物区分所有权”，本质上就是业主共有权，所谓“业主”本质上就是小区共有财产的共有人。　　可见，北京市住建委提出以“共同管理资金”概念代替“物业管理费”概念的重要理论意义就在于，“物业管理费”把住宅小区存在的价值数十亿元的共有财产这一事实给模糊了和掩盖了，而“共同管理资金”这一概念则体现了共有人管理共有财产的共同权利和共同义务，是由业主对专有部分以外的共有部分的

4、共有和共同管理权派生而来的，是由业主大会统一向业主收取的管理共有财产的一项资金，并由业主大会管理和使用；而“物业管理费”这一概念是由业主委员会签订聘用物业管理公司的委托合同而产生的，它由物业公司向业主个人收取，并由物业公司占有、管理和支配。两者有着本质的区别。　　北京市住建委物业服务指导中心副主任王颖说：“业主大会登记后，也要承担相应地管理责任。比如今后没有单独物业费的概念，而是业主共同管理资金。业主共同管理资金包括物业费、专项维修资金、公共部位经营收益等都在业主大会的帐户中。物业费也就应由业主大会来负责收

5、取。”这就进一步理顺了法律关系。《物权法》第八十三条规定：业主应当遵守法律法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。这是因为，拖欠共同管理资金所侵害的客体是已交共同管理资金的业主。业主可以通过《建筑物及其附属设施管理规约》约定，对业主拒缴共同管理资金的，授权业主大会责令期限缴纳，如果催缴无效，可以由业主大会向法院起诉。这就从理论上、制度上把物业

6、费的法律关系理清楚了。然而，过去由于业主大会不具有民事主体资格，对拒缴物业费的业主只能由物业公司依据物业管理合同进行摧缴并向法院起诉。这种做法，因为业主与物业公司既没有合同关系，也没有委托业委会代理其签订物业合同，加上业主委员会本身又不具有民事权利能力和民事行为能力，所以从根本上说，业主与物业公司并不存在法律意义上的债权债务关系。然而，当物业公司凭借与业委会签订的《物业管理委托合同》起诉拖欠物业费的业主时，一般都会得到法院的支持。法院在《判决书》认定事实时一般都是这样描述的：“本院查明，某某业主委员会何年何

7、月代表全体业主与某某物业公司签订了物业管理委托合同。该合同合法有效，对全体业主具有约束力，全体业主应当履行合同义务。”可是，在我们的中国特色社会主义法律体系中只能找到可以通过“代理人”却找不到可以通过“代表”签订合同的规定，可见“代表”的合法性只能认为是法官因某种需要而虚构出来的。所以，这种《判决书》必然与我国《民法通则》和《合同法》产生严重冲突。这是大家深有感受的。因此，可以说北京市住建委推出的业主大会登记证制度，把这个乱得不能再乱的法律关系从根本上理顺了，这是法治建设中的一个进步。党的十七大提出坚持和完

8、善基层群众自治制度。最近中央又强调积极推进社会管理理念、体制、机制、制度、方法创新。应该说，北京市住建委推出的业主大会登记证制度，是一项关于住宅区建筑物及其附属设施所有权的理论创新，是对基层群众自治制度的进一步完善，是社会管理理念、体制、机制、制度、方法的一项重大创新，在我国物业管理制度的发展中将具有里程碑的意义。建国路88号现代城2号楼2203室业主刘守邮编：100022电话：134396528442011年7