小产权房论文

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1、小产权房问题探析摘　要　近年来房价高涨，中低层收入者面临严峻的住房危机，城市周边价格较为低廉的小产权房应运而生，规模迅速扩大。然而小产权房的建造不符合法律规定，其产权性质并未得到国家法律的承认，目前国务院已经下令停建停售小产权房。本文在界定小产权房的基础上对其进行分类，进而概括其特征，并对出现的原因进行分析，探讨小产权房的影响，最后针对小产权房的治理提出解决方案。关键词　小产权房；问题；探析；影响近几年来，随着房价地价不断上涨，住房难已经成为当前的热点问题，尤其是中低层收入者面临着严峻的住房危机。面对高涨的房价，价格较为低廉的“小产权房”应运而生，规模迅速扩大，特别是一些大城市的小产权房的数

2、量迅速增长，据有关部门统计据有关部门统计，全国范围内小产权房的面积已经超过70亿平方米，占我国住房总面积的1/3以上[1]。然而“小产权房”的建造不符合法律规定，不受法律保护，2013年11月，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售的“小产权房”行为，相关的监管部门也出台政策限制城镇居民购买小产权房，但是由于其价格优势,一些地区的小产权房交易并未中断,只是从公开转入了地下,迅速达到了一定的规模，小产权房所波及的城市也愈发广泛，甚至在全国范围内形成“法不责众”之势。目前小产权房问题受到各界的普遍关注，成为政府部门无法回避的棘手问题

3、，既涉及到错综复杂的利益博弈，又涉及到现有的土地制度，解决不好还会影响社会稳定，因此，治理小产权房问题需要综合各方利益，综合考虑妥善治理。1何为“小产权房”小产权房并不是一个法律上的概念，它是人们在社会实践中形成的一种称谓。所谓“小产权房”又称“乡产权房”,是建设在农村集体土地上的商品性住宅，并向集体经济组织以外的居民出售建筑。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设,由于未通过政府进行土地征拨，未缴纳土地出让金及相关税费，不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权和土地使用权证,只有村集体发放的房屋所有证明,不能进行上市交易，具有不完全产权[2-3]。小产权房从性质上可以分为三类：（1）违

4、反原有的规划目的和用途，在政府划拨或出让的土地建造房屋，并将此类房屋出售给他人，形成具有产权纠纷隐患的不完全产权房。（2）违反法律规定，在农民集体所有的土地上建设商品住宅投入市场流通。（3）在军用土地上非法建造商品住宅，出卖给非军人使用。可以看出，依据我国现行法律，小产权房所占用的土地只能用作特定用途，只能占有和使用土地，而不能对土地进行收益和处分[4]。从产权形式来分,有三种:一是以“购房合同”进行交易的“小产权房”。这是明码实价的房屋买卖。第二种是以“物权转让合同”进行交易的“小产权房”。这是在国5家对“小产权房”一再风险警示下,为了规避政策风险,将“小产权房”在社会上流转的做法,即改“

5、售房”为“转让”,改“非法”为“合法”,其转让期限与“售房合同”规定年限相同；第三种是以“产权租赁合同”进行交易的“小产权房”,以“租房合同”代替“售房合同”,即“以租代售”,其租赁年限仍与“售房合同”相同,这也是交易“小产权房”的方式之一[3]。1“小产权房”的特征小产权房具有以下几方面的明显特征：（1）不具备完全所有权。拥有完整产权的房屋所有权人享有对该房屋的各项支配性权利，有权对其房屋自由行使占有、使用、收益、处分等权利。在现有的法律和政策下，小产权房的购买者只享有占有和使用权，而收益权和处分权则受到法律的限制。（2）土地的开发使用欠缺合法依据。在集体建设用地上开发建造商品房的前提是先

6、通过土地征收的方式将集体建设用地转变为国有土地，再通过土地出让的方式取得国有土地使用权，才能进行商品房的开发建设。小产权房的依托土地一般是集体建设用地，而非国家建设用地。因此，小产权房土地的开发使用不具有合法依据。（3）房屋销售对象不合法。小产权房的购买者大多是本集体经济组织以外的人，而现有法律不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。（4）房屋售价远低于普通商品房的市场价。由于小产权房依托是集体土地，开发商获得该土地使用权没有经历国有土地出让、土地使用权拍卖等环节，省去了缴纳土地出让金的成本，开发建造成本远远低于普通商品房的成本，所以小产权房的实际售价要远低于商品房的平均

7、价格[1]。2“小产权房”热卖的原因小产权房现象产生与蔓延的原因是深刻复杂的，也是多层面的，包括社会、经济、制度等多方面的原因。3.1社会原因城市化社会变迁的历史进程是小产权房问题的深层社会原因。尽管我国的城市化水平已经提高到一定层次，但未来还将有数亿农村人口迁徙到城市工作与生活。大规模的城市扩展造就了中国历史上的村镇规模以最快的速度急剧减少，也直接促进和造就了小产权房问题以规模化的方式不断诞生和运转[5]。