商业地产招投标阶段对成本控制

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1、商业地产招投标阶段对成本控制目 录摘要:3第一章概论41、标段划分对成本控制的影响42、各段标招标顺序对成本的影响53、工程量清单对造价的影响64招标文件中主要合同条款的约定7第二章对于设计变更、签证、合同外增加内容的约定72.1.背景研究82.2．研究现状82.3．研究的目的和意义92.4．研究的内容9第三章成本控制的理论依据93.1．成本控制概述93.2．标准成本控制理论93.3．成本预算控制理论1第四章企业成本控制现状及存在的问题104.1．企业成本控制现状分析104.2、企业成本控制中存在的问题及形成原因11第五章加强成本控制的途径125.1．完善成本控制体系125.2．完善企

2、业成本基础工作13参考文献14摘要:随着中国社会需求的重大变革，高新技术的飞跃发展与应用和国内与国际的竞争环境的变化，现行陈旧的甚至落后的成本管理体系已经越来越不适应现代市场竞争的需要。因此，我们需要从西方现代成本管理体系中汲取先进的管理思想和经验并运用到我们的成本管理实践中。本文通过对商业地产招投标阶段对成本控制现状的分析，并结合现代成本管理方法，总结出其对本公司成本管理模式改革有益之处。希望能够为公司在成本控制、管理方法等策略选择时提供借鉴和参考。关键词：成本管理成本控制总成本单位成本第一章概论随着国家对房地产市场,尤其是住宅市场调控政策的决心不断加大,我国的房地产住宅市场经过调控

3、的不断打压，终于迎来了冰封期，但同时，国内商业房地产最近两年却意外迎来了黄金发展期。但是伴随着市场的瞬间膨胀，商业房地产项目如何在同质化竞争加剧的房地产市场环境下立于不败之地，就显得尤为重要。资金、定位、招商、经营方式等等都是商业地产成功的关键因素，进行有效的成本控制也是提高商业地产投资回报的关键。商业地产区别于一般房地产的开发，商业地产有着特定的高收益、高风险的特点。商业地产的投入极为巨大，投资回收期很长，从而决定了商业地产的开发具有很大的复杂性，商业地产一般体量大，分系统多，业态复杂，所需投入的人力，财力，物力较大，工期又短，因此招标文件编制的好坏直接影响到招标的成功与否。 招标文

4、件的编制是项目招标过程重要的环节，招标文件也是投标人制作投标文件及评标委员会评审的主要依据。招标文件是具有法律效力的文件，大量事实证明由于招标文件编制不规范，不科学、不严谨，评标标准、技术和商务要求不合理等造成整个招标工作的失败，或造成中标单位利用招标文件的漏洞索赔从而导致造价增加的案例比比皆是。根据多年以来的从业经验，并结合商业地产的特点，就招标文件的编制对造价可能造成的影响谈几点自己的体会。1、标段划分对成本控制的影响一般建设工程按以下原则划分标段：在满足现场管理和工程进度需求的条件下，以能独立发挥作用的永久工程为标段划分单元。专业相同考核业绩相同项目，可以划分为一个标段。工程货物

5、采购标包划分原则为：技术指标及要求相同或同属于一个经销商经营的货物，可以划分在同一个包内，同时可以结一些金额较小的货物进行适当分包。对于商业地产项目而言，因体量较大，业态复杂，分系统多，合理的标段划分尤其显得重要。分标段实施的利弊分析如下：工期方面可以大大缩短施工工期。由于同时由几家施工单位同时施工，各家施工单位可以组织更优秀的施工队伍，并投入足够的人力、物力、财力，以保证早日竣工，而对于商业地产而言，工期的缩短意味着早日产出，不仅大大减少了融资成本，而且抢占了先机，使自己立于不败之地。有利于竞争。标段少，每个标的工程规模大，则对投标人的资质要求较高，不利于吸收更多的投标人参与竞争，竞

6、争不充分的直接结果就是造价的增加。标段划分的多，标的少，对于潜在投标人的要求也相应降低，能够吸引更多单位来参加投标，如果允许投标人同时投多个标的，则可减少管理上困难，既可有利于降低投标报价，又有利于竞争。在施工阶段由于施工现场有多个施工承包单位进行施工，建设单位对各标段的工程质量、施工进度、安全文明及总包的组织管理水平、协调组织能力等有一个较直观的比较。以上是分标段施工的优点，弊端如下：会增加项目的管理成本，并对项目管理人员的从业素质提出了较高的要求。因为有多个施工企业分标段施工，所以会造成由于现场有多个独立的施工企业同时作业会造成进场费、大临费、措施费、材料堆场等的增加，施工过程中容

7、易造成对现场场地使用产生交叉干扰。如果标段设置不合理，各段标之间界线不清，工作面交叉，各段标之间互相牵制，互相扯皮，不仅不能缩短工期，反而有可能造成工期延误，从而间接造成项目成本的增加。通过以上分析不难看出，标段划分对成本确实存在着较大的影响。因此商业地产应对标段进行合理的策划与论证，选择最为合理的标段与工期，并在招标文件中对于各标段的施工内容予以明确，特别是在各标段交接部位的施工界面应明确各自的责任，对现场的平面布局，应作好统一规划，既要相对