过去十年 房产问题

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1、过去十年，房地产与房价是争论最多，骂声最大的。有人将房地产看作是中国政治经济的怪胎，这个怪胎由官商勾结而生，由吸食民血而养，这个怪胎必将把中国拉入十八层地狱。我们不作这些情绪上的争论，还是从头看起来，一步步分析原因、过程，再推导个未来十年的结论出来。不管最后对不对，也给自己找个乐子不是。一、房地产开发流程分析中国大陆的房地产开发是从香港学来的，具体是怎么动作的，我们来分析一下。我们搭建一个小舞台，当中的主角有地方政府、开发商、购买者、银行四位。简单的流程是这样的，地方政府拆迁获得一块地并进行一级开发后(较低的成本)，进入市场拍卖，开发商竞标后买下，盖起楼出

2、售，购买者从银行贷款买下。假设这发生在一个二线城市（此间价格仅予参照，准不准大家自己判断），地方政府通过拆迁、征用等方式获得一块地，并进行一级开发(平整、路政等)，这个过程中政府付出成本是比较低廉的，不然也不会出现那么多暴力拆迁事件。以每平米单位计算，假设政府以5000元的楼面价卖给开发商(注意是楼面价，而不是土地价)，开发商盖楼的成本一般是2000元每平，再以8000元的价格出售给购买者，假设购买者首付3000元，从银行贷款5000元买下房产。至此，一个过程结束。在这当中，看看各个角色的表演。地方政府：拆迁征用、一级开发付出成本1000元，拍卖土地收入5

3、000元，此外政府从房产交易中收取的税收费用还没有计算(一般是房价的2-3%)，地方政府纯获利4000元。不过在香港，政府土地出让金收入大部分是要投入公房建设项目，在内地，只是最近才规定10%要用于廉租房建设。20开发商：获利1000元。开发商生产销售过程中，坑蒙拐骗，无所不为，背着最大的恶名。其实获利并不象一般人想象得那么多，而且要投入大量资金，承担巨大风险，实际上获取的利润一般。上述的1000元利润不一定能拿到这么多。据报道，开发商的利润空间主要来自囤地，即买下来的土地并不急于开发销售，而是先放着，一是控制供应量，二是推高房价，待房价进一步上涨后，再开

4、发销售。这也是住建部屡次三番打击囤地的原因，但是说实话，基本没有什么效果。消费者：首付3000，银行欠债5000，一共8000，换得房子。当然，部分民间资本，如山西煤老板、温州炒房团等，资金实力雄厚，可以不依靠银行贷款。另外，还要注意境外游资，由于看好人民币升值，金额巨大的境外游资亦会进入中国楼市，这是一股更危险的力量。但是一般来说，房地产市场中的主要资金来自银行贷款。银行：发放贷款5000，主要靠存贷款利差来获利。看出来了吗，这场游戏中地方政府风险最小，赢利最大，怪不得地方政府如此热衷于土地拍卖。二、当前楼市价格为何这么高那么，推高楼价的黑手到底是谁呢。

5、地方政府？可以看出，最后楼价卖到8000元的高价，直接因素之一，就是地方政府将楼面价推高到5000元。在中国，房地产市场并不是一个完全市场的行为，而是由行政手段主导的行为，因为其中最关键的土地要素，并没有市场化，而是由政府控制的。政府依靠行政强制力介入市场，一是控制土地价格，二是控制土地供应量，导致最终房屋销售价格扭曲，房屋价格脱离其经济真实面。因此，不少学者大骂政府，是政府一手导演了高房价。开发商？商人当然追求利润，但是前面我们已经看见，开发商是通过竞标拍下土地的，这当中固然有权力与资本的串连，但相对来说（特别是近几年来更加规范），这是一个市场化相当充分

6、的过程。现在网上都可以查得到，开发商拿地价是多少，出售价格是多少。前面说过，开发商的利润空间主要来自囤地，但囤地一是需要资金持有成本，二是加大风险，万一资金不能周转，那就非常危险了。因此，说开发商推高房价有些勉强。20炒房团？温州炒房团恶名远扬，山西煤老板更是大闹京城，境外资本也是蠢蠢欲动，所谓空转率，三年不交电费就是他们造成的。炒房团固然可恶，但是他们怎么就热衷于炒房子呢？一旦炒砸了，那可就血本无归，海南岛的烂尾楼还一直在原地矗立着呢。丈母娘？我忘了是哪个王八蛋专家提出来的，在此我恭敬地问候这位专家的前十八代祖宗。丈母娘理论主要说的是普通老百姓，透支一生

7、的积蓄，背负房奴的重担，悲壮的杀入楼市，用自己的血肉为庞大的楼市垫底。上述四个方面，许多专家都做过详细而充分的表述，可惜这些都是问题的表象，它没有回答关键的问题，房价已经那么高，为什么这么多人还是义无反顾的冲进去呢？透过表象看本质，我认为，决定房地产的核心因素只有两条：一是供给与需求；二是资本数量。三、房地产的两个核心因素我们来分析。一是供给与需求。从供应方面来说，中国土地就这么多，为确保合理的耕地面积，房地产土地供应数量只有这么多；从需求方面来说，每年大量的农村人口涌入城市，特别是年青人，他们受过教育，向往城市更好的生活、教育、医疗条件，向往城市开放的思

8、想，就业的机会。无数来自农村的年青人必然梦想在城市拥有一个家，这是