2012年山东省安丘市场调研报告

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1、安丘市场研究报告策划管理中心2012年5月15日目的：目前集团正在对安丘三合春城周边地块研究，在安丘当前的市场环境下，该地块适合开发何种物业类型是目前需解决的核心问题，因此本报告主要针对当前的市场政策趋势、城市经济发展研究及安丘市房地产市场研究三个维度进行分析，得出本项目适合开发何种物业和企业未来在安丘的拿地策略，最终解决本项目的核心问题！2城市经济发展研究房地产市场研究3提纲：1宏观市场政策研究宏观市场政策：整体市场不容乐观，但政策力度已接近顶点，未来市场将趋于平稳，但是四线城市受政策影响相对较小，且调控主要针对住宅市场已全面覆盖的政策组合限购信贷税收供给监管

2、违法违规用的处罚和收回土地供给的进一步扩大保障房的保质保量各部委联合检查，执法会更严，如北京会实现民监局、房管局、公安局信息联网，打击假离婚、假社保等。6月-8月之前全国40个城市的住房信息系统完善，实现全国联网，打击非贷款的二套房漏洞。问责保障房房价上涨过快城市限购否是否出台房价控制目标第三批限购名单预期将进一步扩大至72个城市限购力度的加强首套房首付比例提高，利率更高对开发商融资要求越来越高，可能对小开发商等非优质客户停止发放贷款，大开发商的融资难度也越来越大土地增值税的严格清算营业税、契税优惠的全面取消今年预计会出第二批征收房产税的城市名单宏观市场政策:下

3、调准备金率回暖信号，促进客户的置业信心，利于房地产市场的发展2011年11月30日晚间，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这离央行上次2008年12月份下调存款准备金率已经时隔35个月。从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金率近三个月。在上次下调存款准备金率以后，各地银行针对首套房的利率基本由上浮10%左右，回归基本八五折左右。但最近首套房八五折利率优惠有收紧苗头，此次下调存

4、款准备金率后，首套房贷款的利率很可能继续维持八五折优惠，部分银行甚至可能会出现八折优惠，楼市刚需将从中获益。2012年4月，全国100个城市住宅平均价格为8711元/平方米，环比3月下跌0.34%，其中29个城市环比上涨，71个城市环比下跌。其中济南市跌0.34%，均价9190元/平米，潍坊市下跌1.09%，均价4067元/平米2012年4月全国房价统计10大城市房价开始有所松动，跌幅较小，其中8个城市出现环比下跌的情况。山东省以济南为代表的房价几乎几经出现了静止状态，下跌仅0.34%。市场价格开始进入探底阶段，刚需和初改客户将开始集中释放。宏观市场:4月份百城

5、指数十大城市价格环比微降，市场价格开始逐渐探底，市场成交将逐渐回升目前全国百强房地产企业，均采取不同的手段进行融资，在当前的市场环境下，大量融资，囤积土地，说明该类企业均看好未来的房地产发展空间，预示着市场将逐渐回暖；2012年3月份全国五个大型地产企业共获取12宗土地，其中保利在西安获得2块，恒大在济南获得7块。12宗成交土地均属于二三线城市；百强房地产企业融资情况百强房地产企业囤地情况宏观市场政策：国内一线地产大鳄开始大量融资，囤积土地，预示着房地产市场将逐渐转暖，同时二三线市场将成为主战场，潍坊市场机遇与风险并存数据来源：中国房地产决策咨询系统依据道氏模型

6、的房地产市场趋势研判上升趋势短期趋势开发商预期购房者预期2006200720082009201020112012201320052004政府的压力来源民生问题稳定经济状况换届压力宏观市场政策：调控是正常的经济走势，根据道氏模型分析，未来房地产市场将开始转暖，市场存在巨大的市场空间当前市场环境不容乐观，但是政策力度已接近顶点，四线城市受政策影响较小，市场存在发展空间；国内一线地产大鳄开始大量融资，囤积土地，预示着房地产市场将逐渐转暖，同时二三线市场将成为主战场，潍坊市场机遇与风险并存；宏观调控主要针对住宅市场，商业市场受政策影响力度较小；小结：政策力度已达顶点，市

7、场回暖迹象明显！2城市经济发展研究房地产市场研究3提纲：1宏观市场政策研究安丘地理位置城市区位研究：安丘位于两大省级经济发展轴，战略地位显著安丘位于两大经济发展轴线上，胶济轴（济南—淄博—潍坊—青岛），沿海轴（日照—青岛—威海—烟台）安丘市位于山东省中部偏东，潍坊市南部，地处东经118°44′至119°27′，北纬36°05′至36°38′之间。东与高密、昌邑市以潍河为界，西接临朐县，南隔渠河与沂水县、诸城市毗邻，北连坊子区、昌乐县。南北最大距离61.5公里，东西最大距离65.3公里。胶济铁路横贯县境北部，潍（坊）徐（州）、下（营）小（关）公路干线交叉市境，交通

8、方便。城区在市境北部，直