动态盈利能力指标及其计算

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1、动态盈利能力指标及其计算1.财务净现值FNPV2.财务内部收益率（FIRR）3.动态投资回收期4.典型例题讲解1.财务净现值FNPV（FinancialNetPresentValue）1.1财务净现值的内涵1.2财务净现值的计算公式1.3基准收益率1.4项目计算期的界定n1.5判定标准1.1财务净现值FNPV的内涵项内容目概是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净念现金流量折算到投资活动起始点的现值之和·将发生在不同时点的现金流，统一折算到0点位置，再进行代数运算，含义实上类似于考虑时间价值的利润指标质·本质是A-P或F-P，再求和1.

2、2净现值的计算公式■各年净现金流量相等时（A-P）■各年净现金流量不相等时（F-P）1.3基准收益率■内涵·反映资金时间价值的参数。·是投资所要求的最低投资报酬率，称最低要求收益率。■决定因素（两个）·资金成本·风险1.4项目计算期的界定n【重点难点】重要的四期名称内涵开发从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期期销售从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期，预售时与开发期有重叠期经营为预计出租经营或自营的时间周期，以土地使用权剩余年限和建筑物经济使期用寿命中较短的年限为最大值经营为开业准备活动所占用的时间，从获取物业所有权（使用权）开

3、始，到出租准备经营或自营活动正式开始截止。经营准备期的时间长短，与购入物业的初始期装修状态等因素相关【2011年真题】对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期『正确答案』AE『答案解析』开发销售型的计算期为开发期加上销售期。参见教材P180。1.5判定标准■FNPV≥0，说明方案的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，项目在财务上可以接受；■FNPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受。【注意】FNPV＝0时，说明方案的获利能力正好达到了基准收益率的要求，

4、项目是可行的。【2011年真题】如果某项目FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求『正确答案』A『答案解析』财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率。参见教材P181。【典型例题】（与【例6－1】结合）甲乙两个方案各年净现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，试求两方案的净现值年份012345甲方案净现金流量-1000300300300300300乙方案净现金流量-1000100200300400

5、500『答案解析』甲方案现金流量图及净现值计算『答案解析』乙方案现金流量图及净现值计算2.财务内部收益率（FIRR）（FinancialInternalRateofReturn）2.1财务内部收益率的内涵2.2内部收益率的计算2.3判定标准2.1财务内部收益率的内涵2.1财务内部收益率的内涵■概念·财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。■公式·FNPV＝0时，求FIRR。【重点难点】内部收益率的经济含义（三种）■项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。■以此收益率，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。■也表明了

6、项目投资所能支付的最高贷款利率。2.2内部收益率的计算■内部收益率函数的性质－是单调减函数·i1时，净现值为NPV1＞0，则FIRR一定比i1大·i2时，净现值为NPV2＜0，则FIRR一定比i2小【重点难点】插值法计算内部收益率（比真实值要大一点）■i1时，净现值为NPV1＞0；■i2时，净现值为NPV2＜0；■i1和i2之差不应超过1%－2%。【2010年真题】假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，

7、则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%『正确答案』A『答案解析』参见教材P182。2.3判定标准【注意】IRR＝ic时，项目在财务上正好达到行业基准收益率或目标收益率，项目可行。【关注点】IRR指标说明－有可能多解或无解的情况·对于净现金注量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化的，FIRR有唯一的实解；·对于净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化的非常规项目，FIRR可能有多个实解。3.动态投资回收期3.1动态投资回收期的概念3.2指标的适用范围3.3计算公式3.4判定标准3.1动态投资回收期的概

8、念■是指当