城市地域功能分区 中心商务区

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1、中心商务区　　　在城市土地利用中，最重要、最受人关注、研究成果最多的莫过于中心商务区。下面我们将简要介绍中心商务区的界定、结构及演变。　　CBD即CentralBusinessDistrict的缩写，中文多译为“中心商务区”。CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同心环模式”中提出的。伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。目前CBD的活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、经营

2、管理、旅游机构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。简而言之，现代城市的CBD是城市、区域乃至全国经济发展的中枢。因此，研究CBD的内涵、发展演变规律及内部结构等问题，是今天城市研究的一个重要课题，对我国在社会主义市场经济体制下，如何借鉴国外CBD的发展经验，合理规划、引导CBD的发展具有重要而深远的意义。　　　一、CBD的界定　　　早期的研究者们认为，CBD是城市中具有某些特征的不很确定的地区，并

3、不太关心给CBD下个确切的定义。后来的学者们从CBD的形态、内部结构及其变化特征上来分析，试图明确划定CBD的界线，但往往因资料不易获取而失败。普劳德富特（Proudfoot）于1937年、奥尔森（Olsson）于1940年采用城市街区中的零售业贸易额、商店租金及临街商店的长度指标来确定CBD。方法虽然合理，但由于完全真实的贸易额及租金的资料不容易获得，所以问题也很多。　　1954年美国学者墨菲（Murphy）和万斯（Vance）提出了一个比较综合的方法，即将人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人数

4、最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为CBD。此方法必须建立在对城市的土地利用进行很细致的调查基础之上。　　墨菲和万斯认为地价峰值区（thePeakLandValueIntersection，简作PLVI）是CBD最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地，其中包括零售和服务业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业（因为它对商业的影响远大于对制造业的影响），不包括批发业（除少数外）、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。他们在对美国9个城市CBD的土地利用进行细致深入的调查后，提出下面的界定指标：

5、　　中心商务高度指数（CentralBusinessHeightIndex，简作CBHI）中心商务强度指数（CentralBusinessIntensityIndex，简作CBII）　　将CBHI＞1，CBII＞50％的地区定为CBD。下图就是他们两人用CBHI和CBII对美国9个城市CBD进行界定的概念示意图。　　然而，各国城市中心商务用地的划分是不同的。戴蒙德（Daimond）于1962年对英国格拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切

6、，但在墨菲和万斯的分类中，不属于中心商务用地。于是，后来的学者开始弥补这些不足。1959年戴维斯（Davies）在其对开普敦的研究中认为，墨菲和万斯定义的CBD范围太大，应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外，他提出了“硬核（HardCore）”的概念：　　即CBHI＞4，CBII＞80％的地区为“硬核”，也就是真正具有实力的CBD，其余地区则称为“核缘（CoreFringe）”。　　赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）进一步提出了中心商务建筑面积指数比率（CentralBusinessFlo

7、orspaceIndexRatio，简作CBI）的概念，将城市的规模、形状及其它有关因素考虑在内，使人们可以用更精确的方法去界定CBD。许多学者，如卡特和罗利（Rowley），1966年在对英国加的夫市的研究中，均将CBHI、CBII和CBI三指标综合使用，收到了较好的效果，为以后对CBD内部结构、演变等的研究奠定了基础。　　　二、CBD的内部结构　　　1955年，墨菲、万斯和爱泼斯坦（Epstein）对CBD内商务活动的布局进行了研究，认为由于不同区位的便捷性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，这正是造成CBD中商务活动

8、空间分布的主要原因。经过对8个城市CBD的研究得出，若将CBD内的商务活动以圈层划分，则第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档购物商店为主，它们围绕着PLVI分布；第二圈是零售服务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈