2010年泊头市大元首府营销方案

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1、大元首府2010年营销方案目　录一、目标理解二、项目解读三、营销策略四、执行细则五、附件清单一、目标理解确保稳定销售，不追求超额利润为后续项目开发和拿地提供现金流目标理解资金使大元成为泊头市场的领导者使大元品牌形象深入泊头人心品牌打造泊头最高品质的高端项目使大元首府成为人尽皆知，口口相传的城市坐标产品二、项目解读项目解读3、竞争环境4、价值体系5、SWOT分析项目解读1、土地属性繁华商业中心教育资源密集区交通枢纽政治中心裕华路北环路西环路京福公路建设路解放路胜利路新华街龙华街安顺街胜利街和平街新兴街红旗街友谊路交通大街武港公路本项目关键词：绝对核心区/万众瞩目的地王

2、/城市新地标项目解读2、产品概况占地面积39040m2住宅建面116752m2容积率：3.16绿地率52%停车位586个停车率65%总套数906容纳人数2899配套6000平米的公共绿地及休闲广场、多功能会所主力户型120-140平米的舒适型三居明星产品170平米的享受型四居，占据中心景观的楼王我们是——面向泊头地区高端客户的最高端项目项目解读3、竞争环境A、整体市场销售状况良好，供不应求B、在售项目较少，本案所处区域竞品仅有上河城C、均价在2800-3300元间，且连年攀升，未来走势看好D、低品质项目为主，高层产品成为趋势，高端项目稀缺项目解读4、价值体系舒适产品

3、产品园林景观细节服务体验物业交通便利区位中式风格示范体系前期进驻城市核心楼王单位现场接待品牌实力配套完备关键词：高端品质/身份象征/升值保障项目解读5、SWOT分析z小结S.地段不可复制，区位优势明显引领泊头市场的体验营销当地首屈一指的物业服务优势W.劣势前期成本较高，对资金要求高对于高端项目的开发经验不足T.威胁远高出市场价的销售价格来自潜在项目开盘的竞争压力沧州及一线城市高端项目对本案客户的分流O.机会供求市场呈现供不应求周边竞争项目较少低水平项目多，高端项目缺失三、营销策略营销策略3、直客营销4、体验营销5、活动营销1、核心思路高举高打、高调面世、吸引眼球精准

4、定位、锁定客源、渠道先行震撼全城、细节为王、体验制胜强化认知、品牌感召、活动贯穿占位营销直客营销体验营销活动营销大元首府营销四部曲营销策略2、占位营销高举高打、高调面世、吸引眼球户外广告DM直投车体广告线上媒体组合现场围挡、大型路牌、道杆道旗、灯箱、液晶屏，抢占一切户外资源，高调面世示范单位开放前、开盘前以DM夹报直投替代报广，最大规模覆盖全城，充分告知实现10-20辆公交车组成的流动宣传网络，开盘前以2-4辆宣传花车往返主干道，赚足眼球营销策略客户政府公务员私营企业主私营小业主教师及学生家长3、直客营销精准定位、锁定客源、渠道先行内部推介会/团购/大客户直销短信布

5、网/意向客户点对点行销/邀请函内部推介会/小户型团购/外卖场巡展短信布网/分区域扫荡行销/营销策略4、体验营销震撼全城、细节为王、体验制胜高品质现场接待高标准样板间高规格售楼处总建面超过500m2的售楼处，大气高贵，功能完备，震撼全城2—3个不同风格的精装修样板间，泊头市场独一无二的视觉观感体验专业的销售团队，一流的物业单位，出色的细节服务，给客户不一样的感受营销策略4、活动营销强化认知、品牌感召、活动贯穿新春答谢会/定期问候十一出游/物业见面会节日问候/开盘活动内部推介会/镇县巡展/示范单位开放营销策略四、执行细则执行细则1、营销排期2、推售策略3、蓄客方案4、推

6、广方案5、渠道执行1、营销排期执行细则开盘前关键营销节点控制图5月1日品牌推广开始第一块户外告位呈现5月25日品牌深化户外广告陆续面世6月16日接电开始7月3日项目亮相产品发布会7月10日示范单位开放VIP卡发放8月14日正式开盘品牌推广期项目蓄水期57天60天43天1、营销排期执行细则2010年营销执行分期总控图5月6月7月8月9月10月11月12月第一阶段：5—7月项目亮相、蓄客、一次开盘推售排期推售房源推广执行渠道执行案场筹备第一阶段：7—9月热销——平销期第三阶段：9—12月二次开盘、热销——平销期案场软性管理：5月中团队定岗，5月15日—6月15日培训，6

7、月16日正式进场，开始接电案场硬件配置：7月10日：营销示范体系盛大开放售前准备期开盘热销期二批次开盘期1#，2#，8#楼启动并持续执行准备品牌期形象导入期产品诉求期开盘热销期二批次开盘期2、推售策略详见附件1及附件2执行细则3、蓄客方案执行细则1、拜访市区政府机关科级以上政府官员（载体：项目楼书、户型单页、视频光盘、礼品等）2、跟踪重点效益好的企事业单位老板及高管（载体：项目楼书、户型单页、视频光盘、礼品等）3、走访泊头市区私营小业主（载体：项目楼书、户型单页、视频光盘、礼品等）4、巡展外展场（商业中心、中心广场等）5、发展老带新客户6、公关活动、推介会客户积