20101214长沙中航汽车东站旧城改造地块可研

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1、谨呈：中航地产长沙汽车东站旧城改造项目取地可研报告受航发投资管理有限公司的委托，本公司对委托方位于长沙市汽车东站旧城改造项目，西临农园路，南临远大路项目取地进行初步可行性分析，以供投资决策时参考。本报告是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售价格预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，仅供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。报告说明房地产市场分析4风险分析及结论7城市背景分

2、析2版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体分析3报告框架项目初步定位5总体评价1投资前景分析6结合以上分析来看，我司认为，该地块合理楼面地价区间应控制在1390元/㎡以内，若超过1390元/㎡，则风险较大。建议一：若预期净利润率达到15%，楼面地价则须控制在1026—1390元/平米以内；建议二：若预期净利润率达到20%，楼面地价则须控制在774—1026元/平米；建议三：若预期净利润率达到25%，楼面地价则须控制在774元/平米以内；当静态售价为5600元/

3、㎡时：关于地价的建议当动态售价为6400元/㎡时：结合以上分析来看，我司认为，该地块合理楼面地价区间应控制在2162元/㎡以内，若超过2162元/㎡，则风险较大。建议一：若预期净利润率达到15%，楼面地价则须控制在1721—2162元/平米以内；建议二：若预期净利润率达到20%，楼面地价则须控制在1415—1721元/平米；建议三：若预期净利润率达到25%，楼面地价则须控制在1415元/平米以内；关于地价的建议结合以上分析来看，考虑到目前政策调控等不确定因素诸多，未来房价走势不可预期，因此，我司认为，该地块楼面地价应予以保守，建议楼面地价应控制在1390元/㎡以内。关于地价的建议

4、关于销售价格的预判关于住宅销售价格的预测：静态售价5600元/平方米；动态售价6200—6600元/平方米；关于商业销售价格的预测：19000元/平方米；关于商业体量的建议本项目商业定位为社区级商业为主，规模峰值应在4—5万平方米，若本项目商业规模达到政府10%配比要求，需考虑酒店、写字楼物业等补充商业形态的市场可行性。项目处在国家级经济开发区——星沙与长沙主城之间，地理位置优越，城市综合配套功能完善，各项社会事业协调发展，为本项目的发展提供了良好的社会环境与经济环境。中航地产丰富的开发操作经验、雄厚的社会资源，都将使本项目具有良好的市场前景。根据本报告初步分析，我们得出以下结论

5、性意见，供委托方参考：本项目用地质素良好，区位理想，有良好的市场前景及发展潜力；本项目若楼面地价控制在1390元/㎡以内，则在财务上具有良好的投资价值和收益回报。总体评价房地产市场分析4城市背景分析2版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体分析3报告框架项目初步定位5总体评价1风险分析及结论7投资前景分析6城市背景城市区位长沙珠三角经济圈长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西

6、北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动长三角经济圈中部六省长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市。城市定位长沙长沙是湖南省会，地处长江三角洲、珠江三角洲、中部地区三大经济板块的交汇处，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，是中西部地区具有一定影响力和辐射力的区域性中心城市。长沙在全国“东靠西移”、“南北对流”的战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，在多边的大流通中可以东西逢源、南北策应，既得益于沿海市场

7、的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动。加之长沙享有部分省级权限和沿江开放城市的优惠政策、是湖南“呼应两东（广东、浦东），开放带动”战略的重点发展地区，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，使之得到优先发展，成为区域经济的“发展极”。经济繁荣、科教发达、文明和谐、适宜人居的现代化区域性中心城市，实现从国内地区性中心城市向国际地区性中心城市的转变。城市规划城市现状：一江两岸、西文东市；市中心是城市重点发展区域，主要承担综合服务功能