2016一建预估-案例预测模拟一

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1、模拟试题一一、简答题1、甲房地产估价机构接受张某的委托，评估其一套购买于2005年8月1日的住宅的转让价值，评估的价值时点为2015年8月1日，评估单价为7000元/㎡。张某以购买价9000元/㎡为由，对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。请说明导致房地产价格前后差异的原因。2、国家因建设高速公路的需要，现拟对李某的厂房给予征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，并出具了估价报告。但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对

2、估价结果非常不满。请问：李某拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的情况出现时，应该怎么处理？3、王某今年新购买的房屋出现地面渗水、墙体开裂的现象，于是王某委托甲房地产开发机构对自己的房屋进行损害赔偿估价。请问：房地产损害赔偿估价有哪些特点？二、阅读理解1、人民法院委托某房地产估价机构对位于市中心的某大厦的12层进行市场价值评估，以用于确定该层的拍卖保留价。<1>、该房地产估价机构进行评估时，采用的估价方法不包括下列（　）。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法<2>、采用比较法测算12层房地产价值时，若选择该大厦

3、5作为可比实例，则必须进行（　）。A、市场状况调整B、权益状况调整C、实物状况调整D、区位状况调整<3>、关于房地产拍卖、变卖估价的特点，下列说法错误的是（　）。A、不包括购买者的额外支出B、强制处分C、市场需求面窄、推广力度小D、快速变现2、估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。<1>、房地产的抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。下列不属于法定优先受偿款的是（　）。A、已抵押担保的债权数额B、发包人拖欠承包

4、人的建设工程价款C、税金D、估价费用<2>、抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是（　）。A、不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值B、不得高估法定优先受偿款C、不得低估预期实现抵押权的费用D、不得低估税金<3>、下列可以设定抵押的房地产是（　）。A、土地所有权　第9页B、权属有争议的房地产C、已依法公告列入征收范围的房地产D、以出让方式取得的国有土地使用权<4>、关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（　）。A、估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产B、应当针对估价对象的具体情况合理且有依

5、据地明确相关假设和限制条件C、房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析D、为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况3、某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。<1>、关于估价机构的选定方式，下列说法错误的是（　）。A、被征收人协商B、房屋征收部门选定C、被征收人投票选定D、被征收人摇号<2>、房屋征收估价委托书由（　）出具。A、被征收人B、估价机构C、房屋征收部门D、公安机关<3>、关于房屋征收估价，下列说法错误的是（　）。A、房屋征收范围内

6、的征收估价工作，原则上由一家房地产估价机构承担B、房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘C、房地产估价机构可以转让或者变相转让受托的房屋征收估价业务D、房屋征收部门应当将分户的初步估价在征收范围内向被征收人公示三、论述题　第9页1、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象　　××置业公司一年

7、前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000㎡，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800㎡的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000㎡的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点经委托人和估价机构确认，价值时点为2001年6月30日。六、价值定义（略）七、估价依据（

8、略）八、估价原则（略）九、估价方法　根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价，对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果