宏观专题报告：地产投资还能“韧性”多久

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1、目录1.地产稳住投资，年内能否持续？42.地产投资前高后低，Q4下行或将加速52.1预售加快周转，销售领先性失效52.2开工带动施工回暖，建安接棒土地费用72.3关注“缺口”变化，全年前高后低93.地产投资虽有拖累，消费引领经济企稳11图目录图1固定资产投资完成额增速（%）4图2各分项对19年4月固定资产投资累计增速的拉动（%）4图3商品房销售面积同比增速（%）5图4全国棚户区改造住房套数（万套）5图5房地产投资与房地产开发资金增速（%）5图6房地产开发资金来源分布（%）5图7地产销售与地产投资当月同比增速：MA3（%）6图8房地产开发资金中国内贷款当月同比增速（

2、%）6图9商品房累计销售面积中期房销售占比（%）6图10房地产开发投资阶段流程7图11房地产投资主要分项累计同比增速（%）7图12剔除土地购臵费前后地产投资累计同比增速（%）7图13土地成交价款与购臵面积累计同比增速（%）8图14各分项对房地产投资累计同比增速的拉动（%）8图15新开工面积与竣工面积累计同比增速（%）9图16新开工面积占施工面积比例（%）9图17施工面积与建安投资累计同比增速（%）9图18新开工与百城土地成交面积当月同比增速：MA3（%）10图19土地购臵费及土地成交价款累计同比增速（%）10图20房地产投资累计同比增速及预测（%）11图21房地产

3、投资名义及实际累计同比增速（%）11图22我国社会融资余额同比增速（%）12图23中国社会总杠杆率水平12图24历年政府工作报告减税降费规模（亿元）12图25消费和投资对经济增长的贡献率（%）1219年开局以来，固定资产投资增速走势平稳，其中房地产投资增速更是维持高位，成为支撑固定资产投资增速整体趋稳的主要力量。那么，在地产销售增速持续走低、地产需求整体趋弱的背景之下，地产投资在19年能否继续“独善其身”？本报告对此进行展开分析。1.地产稳住投资，年内能否持续？投资增速趋于平稳，地产作出首要贡献。19年以来虽然经济下行压力仍在延续，但固定资产投资增速走势较为平稳，

4、即便4月累计增速较3月小幅回落，也仍高于18年全年的增速水平。这其中房地产投资的贡献居于首位，19年4月固定资产投资累计增速达6.1%，而占比仅22%的房地产投资拉动了固定资产投资增速近2.5个百分点，也就是说，超过40%的固定资产投资增速是由房地产投资所贡献，另两大分项基建投资和制造业投资对固定资产投资增速的拉动均不足1个百分点。图1固定资产投资完成额增速（%）累计同比当月同比141210864215/415/1016/416/1017/417/1018/418/1019/4图2各分项对19年4月固定资产投资累计增速的拉动（%）3210地产投资基建投资制造业投

5、资资料来源：WIND，资料来源：WIND，，基建投资为不含电力口径地产销售低位震荡，棚改套数全国减半。虽然目前地产投资增速仍然保持较高水平，但其年内维持在高位的前景并不乐观。一方面，地产销售增速持续低位震荡，自18年9月地产销售当月增速转负以来，其增速水平一直未超过2%，并且由于受到三四线地产销量增速回落的拖累，4月商品房销售面积增速再度下降；另一方面，15年以来每年超过600万套的棚户区改造到了19年也显得成色不足，根据财政部的数据，19年全国计划棚改套数尚不足300万套，较18年全年实际执行套数下降超过50%，棚改的退潮也给地产投资的走势蒙上阴影。那么，地产投

6、资年内究竟将会呈现怎样的走势？而一旦地产投资高位回落，是否会对经济带来比较大的冲击？图3商品房销售面积同比增速（%）商品房销售面积当月同比增速商品房销售面积累计同比增速50403020100-10图4全国棚户区改造住房套数（万套）700600500400300-2016/416/1017/417/1018/418/1019/4200141516171819E资料来源：WIND，资料来源：WIND，2.地产投资前高后低，Q4下行或将加速2.1预售加快周转，销售领先性失效投资依赖资金投入，销售回款贡献近半。投资离不开资金的支持，因此我们可以看到，地产投资的增速和

7、地产开发资金增速的走势高度相关。而从房地产开发资金的来源上，接近一半都是由地产销售的回款所贡献，19年4月地产销售所形成的定金及预收款和个人按揭贷款，合计占到房地产开发总资金的48%。地产投资所需资金很大一部分来自于销售收入，也就决定了地产销售情况对于地产投资而言具有一定的领先性。图5房地产投资与房地产开发资金增速（%）图6房地产80房地产开发资金40个人按揭60房地产投资（右轴）30贷款,15402020100-200-40-10国内贷款11/412/413/414/415/416/417/418/419/4资料来源：WIND，海通证券研究所资料来源：开发资金来

8、源分布（%