高层写字楼建筑策划

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1、高层写字楼空间组成建筑策划高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11报告提纲：“建筑策划”？办公空间发展写字楼分级标准主要内容（核心筒、停车）程序和方法量化分析&方案评价结语何为建筑策划？策划研究的发展以往现在前期策划师将来甲方设计师营销策划建筑策划师建筑策划建筑学科学的设计依据房地产统计学目的：在整合建筑学、房地产学、统计学等方面的知识，制定科学的设计任务书，并在可能的情况下做出概念设计，给下一步的建筑设计提供科学的依据；侧重点是对“空间组成”的策划，设计任务书概念设计研究对象高层写字楼空间组成建筑策划是：90年代以来

2、国内的相对于：政府写字楼企业自用写字楼是：建筑的相对于：经济的是：理论基础相对于：前期策划营销策划高层写字楼的特点大部分办公空间以出租或出售为主的高层的办公建筑，其目标使用者不确定空间组成的复杂性对市场的高度敏感性办公空间发展高层城市综合体高层纯办公楼功能组成办公部分公共部分机房后勤车库部分类型确定进深不大，在6-8米左右传统小空间适用于政府部门、企事业单位灵活性和可改造性较差核心筒式核心筒式符合结构的需求进深一般在10米左右兼顾大小办公空间需求牛栏式牛栏式大空间核心筒移到办公空间的外围进深一般在20米以上强调效率，办公环

3、境缺乏人性景观式景观式大空间开放的大空间，灵活布置分小组来进行布置强调办公环境舒适性和人性化个性化非“标准化”个性化办公空间Loft办公More办公Studio办公居住式居住式办公空间公寓式酒店式SOHO低密度办公中低密度低密度超低密度高层写字楼分级分级现状租金水平顶级、甲级、乙级、丙级智能化水平3A、5A、10A……分级参考考察指标总体规模租户水平空间组成配套功能设施水平装修标准物业管理项目区位星级酒店标准策划公司标准实际调研结果分级建议A级写字楼B级写字楼C级写字楼总建筑面积大于5万平米3-5万平米小于3万平米办公总建

4、筑面积大于4万平米2-4万平米小于2万平米公共配套内容高档餐厅、食堂、咖啡酒吧、小商店、康乐、展厅、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局、会所员工食堂、小商店、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局员工食堂、小商店、会议、商务中心停车位（每个车位服务的总建筑面积）<150平米150-250平米>250平米电梯配置（每个客梯位服务办公建筑面积）<200平米200-300平米>300平米办公空间净高>2.6米>2.5米>2.4米卫生间男厕每30人一个大便器女厕每20人一个大便器男厕每40人一个大便器，女厕每30人一个大便器男厕每

5、50人一个大便器女厕每40人一个大便器自动控制1全有A/B/C/F/G/H/J/L/M/N/PA/F/G/H/J/L/N空调集中空调，末端可控制温湿度自动调节集中空调一般集中空调或分体、窗式空调信息点密度2高于2.5平米/个2.5-10平米/个低于10平米/个主要策划内容主要策划内容规范市场使用者相互关系规划技术标准层的大小进深问题办公单元划分核心筒层高净高门厅商务中心休息处餐厅咖啡酒吧康乐设施小商店多功能厅、会议其他（展厅、会所等）类型评级其他辅助空间朝向和采光吸烟问题公共部分办公部分总体部分其他内容核心筒技术在中央相互

6、关系市场办公类型定位在边缘多核心电梯配置技术数量使用者候梯时间市场实际的配置相互关系标准层大小大小速度组合规范消防梯服务面积资料建议的配置核心筒位置先计算出一台电梯5分钟内的输送能力：P=300r/T（其中，r为底层出发时预计进入电梯的人数=电梯额定载客数0.8T为每部电梯往返一周总的运行时间）需要的电梯数N=Pz/P其中，Pz（5分钟内需要输送的人数）=建筑物内乘梯总人数集中率对于办公楼同时上班的集中率=25~16%，非同时上班集中率=16~12.5%验算发梯间隔时间Rt=T/N高档办公楼的发梯时间可取30~60s，中低

7、档办公楼的发梯时间可取60~120s高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11例如：设写字楼内乘梯的总人数为2000人，一台电梯5分钟输送80人，集中率取25%，则5分钟内需要输送200025%=500人，所需电梯台数N=(200025%)/80=6台，如一台电梯往返一周总的运行时间为120s，则发梯间隔为Rt=120/6=20s，符合要求。高层写字楼空间组成建筑策划研究2002.11总办公面积为36000平米总层数为26层方案1方案2方案3方案4方案5不分区低区高区低区高区低区高区低区中区高区运行高程(m)100501

8、0050100601003565100速度(m/s)3.52.53.54646456停靠层数13131313131610998额定载客数20202020202424202024服务总办公面积(m2)36000180001800018000180002200014000140001200010000集中率