开题报告-陈晓露(答辩前上交稿)

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1、天津师范大学2012届本科毕业论文（设计）开题报告学院：城市与环境科学学院专业（专业方向）：地理科学论文题目天津市现代中介服务业的建设与发展研究——以房地产中介服务业为例指导教师李丽雅职称讲师学生姓名陈晓露学号08508003一、研究目的（选题的实践意义和理论意义）房地产中介服务行业是房地产产业链的重要组成部分，是房地产商品房生产、流通和消费不可或缺的媒介和桥梁。它随着房地产开发应运而生，也随着房地产的发展而发展。天津市的房地产仅发展了二十多年，相对于国外几百年的历史仍属于年轻的朝阳行业。天津市的城市人口每年都在增加，对新增商品房的需

2、求也增加，因此房地产中介服务无疑将拥有一个巨大的市场。也正因为在天津是初级阶段，各项业务正在逐步扩展，因此充满了生机和活力，也有很乐观的前景。但是同样也存在着一些问题，处于行业发展初期且发展不平衡，法律法规不完善以及缺乏专业的人才等等。鉴于这些发展现状与未来的前景，研究天津市房地产中介服务业无论是理论还是实践都具有十分重要的意义。本文通过对天津市各房地产中介公司进行分析，了解目前它所开展的业务类型，同时组织市场调研，获取相关的资料和信息，结合经济地理学、人文地理学以及城市地理学的相关理论从理论和实践两个方面进行探究。从辩证的角度去分心

3、房地产中介与房地产开发之间的发展关系，预测未来的发展形势。本文从天津市房地产中介服务业发展的现状、前景以及所存在的问题等几个方面进行研究，对于它在未来的发展有着重要意义，从而也对天津整个房地产市场起到了积极的促进作用。对于问题采取合理的解决办法，对于业务进行全面的拓展，天津市房地产中介服务将会呈现欣欣向荣的景象。二、与本课题相关的国内外研究现状，预计可能有所突破和创新的方面（文献综述）1.与本课题相关的国内外研究现状（1）1996年由建设部颁发的《城市房地产中介服务管理规范》所界定的房地产中介服务就是“房地产咨询、房地产价格评估、房地

4、产经纪活动的总称”。广义的房地产中介服务业则包括为房地产经纪活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、金融服务、研究、培训、软件和网络等。目前在我国。特别是沿海发达城市，由于房地产市场对专业服务需求的不断发展，一些边缘性的房地产中介服务机构应运而生，如房地产软件公司、房地产网络公司、房地产研究机构等等，这些服务机构的产生，使房地产中介服务业的外延得到不断的延伸和拓展。（2）石家庄经济学院的尚国对国内外房地产经济研究进行了综述。其中提到发达国家房地产经纪研究的现状，它起源于欧美近代经纪人制度，是伴随着资本主

5、义制度的建立而发展起来的。世界发达国家，如美国、加拿大、英国、芬兰、日本、新加坡等国，都对房地产经纪业管理开展了行业立法，其中以美国的管理模式最具代表性。（3）来自大连理工大学的宋春红和苏敬勤通过总结美国房地产经纪市场运行效率的研究成果，可以得到以下结论：一事美国早期的研究者受数据资料的限制，主要从理论上研究垄断、价格固定、佣金结构、MLS等制度安排对房地产经纪市场运行效率的影响。二是几乎所有的研究都考察了房地产经纪公司的规模经济问题，并且提供了强有力的证据证明了房地产经纪公司规模经济的存在。三十利用参数方法SFA进行x-效率评价的研

6、究表明房地产经纪公司的运行是相当有效率的，正靠近有效前沿面经营。（4）李贵良在他的文章中介绍了美国房地产经纪人行会的特点，同时揭示了美国经验给我国的启示。经过近百年的实践，美国的房地产经纪人行会组织制度发展得很成熟和完善。每年美国房地产二三级市场有90%到95%的成交是由协会经纪人做成的，开发商新建房的销售有70%是通过经纪人销售实现成交的，美国房地产经纪人对美国房地产业的繁荣起到了积极的推动作用，缺之不行。我国的房地产经纪行会组织制度还未建立起来，美国的成功经验对我国建立和健全房地产经济行会组织，加强行业自律管理具有重要的借鉴意义。

7、1.尽快建立我国房地产经纪人员协会网络。2.协会要肩负起培养合格的房地产经济人才的重任。3.协会要情调其“自律”、“服务”、“协调”的功能。4.协会要组建具有中国特色的MLS系统，实现房源信息共享。（5）我国房地产经纪人管理赴美考察团在对美国的房地产经纪人管理制度考察后指出：在美国，房地产经纪人分为销售员和房地产经纪人两个层次。销售员在房地产经纪人的指导下，以机构的名义协助开展房地产交易的居间、代理及代书等具体房地产经济业务，并不能发起设立房地产经纪机构。房地产经纪人的主要职责是管理销售员和房地产经纪机构，是经营者、管理者或者是负有一

8、定责任的人，可以发起设立自己的房地产经纪机构，也可以加入别的房地产经纪人设立的房地产经纪机构并以该机构名义开展房地产经济业务。美国法律规定多有房地产经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管，以确保一个房地产经纪人在一个房地产经