长沙金烨置业银联中央项目策划汇报

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1、银联中央项目策划思路汇报2008.03.31长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司二00八年三月三十一日谨呈：湖南金烨置业有限公司目录第一篇项目解析第二篇项目定位思考及建议第三篇项目规划调整及建议第四篇项目营销初步思考1、项目概况2、SWOT分析第一篇项目解析1.1、项目总体经济技术指标解读：事项面积（㎡）总用地面积5340.1净用地面积5017.2总建筑面积48441地下室面积7284地上总建筑面积41156.8其中：商业面积1141.5辅助配套面积314.1住宅面积39700.8容积率8.2建筑密度3

2、0%停车位196辆其中：地下153辆，地上43辆项目属性一：规模小、容积率高城市核心区本案1.2、项目区位条件：项目周边现有韭菜园路；芙蓉路和五一大道两条城市核心主干道的交汇处的核心范围；原省政府和芙蓉区政府所在地；新中国成立以后，历来就是核心城区位置本案项目属性二：城市CBD核心区位！本案地形相对平整，改造成本小；厂区，拆迁难度较小；东、南、北三面均为原省委办公大楼和家属区，西边是省建行，外部环境较好，受干扰少；项目位于韭菜园路,离芙蓉路、劳动路等城市主干道有一定距离，项目直接展示面窄，昭示性不强。

3、项目属性三：外部环境较好但昭示性不强!1.3、项目地块条件：芙蓉路韭菜园路劳动路鸿富大厦省建行省委大院省委大院省委大院项目周边现有韭菜园路、五一路、芙蓉路、解放路等多条城市干道经过；按长沙市快速轨道交通近期规划，1、2号线将在芙蓉广场设置大型换乘中心，对外交通便捷；但进出本项目是通过韭菜圆路，项目微循环交通存在一定不足位于城市核心区，教育、生活等市政配套完善。五一大道解放路韭菜园路芙蓉路本案1.4、项目配套设施：本案项目属性四：对外大交通便捷但微循环交通存在不足！按《长沙市城市总体规划（2003—20

4、20）》，本项目属于中心片区，政府拟打造使之成为集信息、金融、商务、办公于一体，环境优美，设施一流，高效集约的城市中心“极核”。项目属性六：处于未来城市“极核”中心，项目未来发展平台高、机遇多承载更高开发目标和社会责任1.5、未来发展规划：本案城市核心区区位对外大交通便捷周边环境干扰少、配套完善未来发展平台好、机遇多但：规模小、容积率高项目展示面窄，昭示性不强微循环交通系统不在不足1.6、小结：项目初始印象大平台、小空间，“精、准”二字是发展关键！地段优势、区位优势、完善配套、尊崇感地段优势：位于二环

5、内，属于城市核心区，拥有先天性地段优势；（商务）区位优势：芙蓉区作为长沙商务经济发展的领头羊区域，项目位于区内核心位置；配套优势：城市成熟区域，交通配套，教育、医院等市政配套齐全；尊崇感：周边为省政府住宅小区，居民的质素能提升项目的尊崇感2.1、优势条件：规模劣势：占地5340.1㎡、总建筑面积48441㎡，难以产生规模优势，开发主动性较小，概念营造的空间有限；项目昭示性不强：项目虽处于CBD核心位置，但没有在城市主干道上，直接宣传项目的展示面不多，昭示性不强，商务价值挖掘受到影响。微循环交通系统存在

6、一定不足：项目直接出入的重要途径是韭菜园路，路幅较窄；规模小、昭示性不强、小交通存在不足2.2、劣势条件：传统核心区域与土地稀缺带来发展机遇：传统的经济发展核心区域，为长沙市交通与消费最活跃区域，也是五区之中成熟度最高的区域；芙蓉区拟建成长株潭城市群区域性总部基地带动商务发展需求：长沙芙蓉中央商务区着力引进培植金融服务、研发服务、信息服务、商务会展等高端服务业，加快建设区域性现代服务业总部中心，打造新的经济增长极。机会：城市核心城区土地稀缺未来大量商务发展需求2.3、发展机遇：城市快速扩张导致中心偏移

7、及扩散的威胁：随着长沙城市的快速扩张，城区范围不断快速扩大，旧城区交通等配套处于满负荷，一定程度上将影响效率，城市存在转移风险，或出现多个副中心，这将一定程度上影响客户的判断和购买/投资信心；处于核心区受政策限制：根据《长沙市城市规划管理技术规定》，一类用地内，所有套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的80％以上控制，户型设计灵活度不高。政府宏观政策对投资的打压：第二套房首付40%，不享受优惠贷款利率，物业税的酝酿等。威胁：城市发展格局变化、宏观政策打压2.4、竞争威胁：1、项目面

8、临市场环境分析2、项目定位思考第二篇项目定位思考及建议3、项目定位建议项目属性二：城市核心区位！1、项目市场竞争环境分析项目属性一：规模小、容积率高写字楼稀缺大户型酒店小户型公寓常见开发模式五一广场商务圈：五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业为主打、商业带动商务芙蓉路金融商务圈：以金融证券等金融行业为鲜明特性1.1、模式解读一：写字楼韶山路商务圈：以金融证券等金融行业为鲜明特性韶山路传统商务圈商业带动五一商务圈逐渐形成气候的芙蓉路高档商务圈依靠城市主干道