长春净月区项目产品建议汇总

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1、长春项目·前期产品建议2010.10.12Contents目录项目定位产品建议效果图示意PartI项目定位项目概况长春地产市场概况产品比较分析项目整体战略本方案目标项目概况总占地面积:51888平米建筑规划要求:1.集商业、酒店、娱乐、商务、展览、高档公寓等功能于一体2.建筑面积20万平方米以上3.住宅面积不超过30%4.可以适当放宽建筑容积率、绿地率等建设要求长春房地产市场差异概况市区产品以90平米以内的小户型为主，郊区以大户型洋房和别墅户型为主市区新项目销售均价5500元/平米左右，普遍低于净月区和高新技术区的房价目前同一楼盘不同产品的销售价格大致为：低层﹥多层﹥小

2、高层﹥高层客户消费心理：产品楼层越高，得房率越低，电梯事故率越高，人均享受资源越少，人员嘈杂高层产品通常采用相对的低价策略入市，实现快速去化市场对于各类产品的需求量大，各项目销售情况良好，短期内均能实现快速去化（发生火灾、人命等意外项目除外）产品比较分析高密度中端品质产品因此，本案的先天不足决定了本案无法走高端品质路线，只能通过高端的形象定位,与市区高层项目争夺中端市场，户型配比应参考市区内的高层项目配比区域内项目特性容积率小，以别墅、多层洋房搭配小高层的建筑形式商住完全分离，密度低，拥有超大面积的高品质园林和优质的外部自然资源市区内项目特性容积率中等，产品类型多为小高

3、层+高层的建筑形式商住分离，密度中等，园林景观面积适中，满足社区住户日常需求本案特性容积率大，以高层住宅和SOHO为主要建筑形式商住适当分离，密度比较大，围合式绿化景观低密度高端品质产品中等密度中端品质产品项目整体战略高端市场形象通过项目整体立面造型、形象包装、广告宣传、销售接待等等，打造本案的高端市场形象中端产品价格由于项目地块小，容积率高，产品设计受限，很难同区域内的大开发商（中海、中信、万科等）的高端低密度项目争夺高端市场份额，因此采取差异化营销手法，开辟区域内的中端产品市场利用客户的心理落差，实现项目快速去化利用高端形象和中端价格之间的心理落差，短时间内虏获客户

4、的芳心，实现快速销售目标，迅速回笼资金，以投入下一个项目的开发本方案的目标避开区域内万科、保利、中海、中信等产品的高端市场竞争，差异化市场定位准确的定位市场需求，作出迎合客户需求的产品针对高层住宅销售的不利因素，以产品的更新和升级占领市场以高容积率作为本案的利润点，把产品创新的利润让利于消费者前期产品设计实现市场差异化，降低后期营销推广难度PartII产品建议楼层建议建筑风格建议公寓部分户型建议整体规划建议楼层建议建筑楼层控制在28层之内（开建建设开发资质之内）SOHO底商部分仅做2层，1层层高5.2米，2层层高3.8米，为独立沿街商铺，1层带2层销售推广卖点底商9米空

5、间由业主灵活分隔，可作3层使用建筑风格建议目前长春的项目建筑风格主要分为古典和现代两大流派古典派的代表为中信城、中海系项目（国际城等）、绿地·长春上海城、复地·净月国际等，均为洋房+小高层项目，主要集中在净月区现代派的代表为万达系（红旗街万达广场等）、万科系（蓝山、洋浦花园等）、保利·百合香湾、凤凰城等，均为纯小高层项目，主要集中在市区由于本案所在的净月区号称“小欧洲”，区域内项目多为欧式风格，因此建议建筑风格采用现代欧式风格，与区域整体定位相适合中信城中海国际社区公寓部分户型建议公寓部分由住宅和SOHO两部分组成，两部分定位差异化以区分市场SOHO部分：1.定位为70

6、平米以下小户型（1-2房）2.户型面积配比参考长春市区内SOHO小户型项目住宅部分：1.区隔SOHO小户型，定位为70平米以上户型（2-3房）2.净月区内项目多为低密度项目，户型面积普遍较大，与本案的定位不符，因此本案的户型面积配比参考长春市区内的相关高层项目以上各项目的产品套数平均比例为90平米以下：90-144平米：144平米以上=16：28：1项目名称90平米以下（套）90-144平米（套）144平米以上（套）保利·百合香湾862128213绿地·长春上海城1653066万科·洋浦花园9971602179鲁辉·国际城1630250572天嘉·水晶城60319093

7、4信达·东湾半岛4956630澳海.东方1号466116929总计52189436338（数据来源：长春市房管局及市场调研）市区相关高层住宅项目销售情况统计住宅部分户型建议住宅部分户型建议长春市区热卖的户型主要集中在90-144平米之间，其次是90平米以下户型，144平米以上户型为市场去化最慢户型由于SOHO定位已经限定到70平米以下户型，因此根据长春区域的住宅销售情况，本案住宅部分的主力户型应集中在90-144平米之间，与SOHO实现差异化定位住宅部分通过户型优化，减少室内不必要空间（过道等），增加室内使用面积（偷面积），最大程度的实现