镇江项目关于成本优化的内容2012.3.9

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1、镇江项目关于成本优化的内容镇江项目已开业，在过程中对成本优化及控制存在问题做如下汇总：一、设计阶段1.总图设计：镇江项目原为丘陵东西高低差超过10米，四周道路均有坡度，镇江项目整体设计采用结构设高差，项目步行街西出口设计下沉式广场，步行街东出口广场与项目东侧底商设计台阶链接，这样既整体减少土方工程量，并与四周道路自然衔接。2.地下四大块：该项目原先为丘陵，地质特别好，但桩基础设计为入岩桩且加扩大头，不仅施工难度大也大大增加造价。而后面施工的镇江万达紧临的其他项目桩基设计无入岩和扩大头。3.结构设计：因出图时间紧结构设计未优化，地下室钢筋混凝土超限额指标，实行模块化后按时出图后

2、成本可以对指标审核，如发现超限后可提出优化。4.建筑做法：大商业局部四、五层的不沿街的立面原先设计的铝板幕墙外立面改成了涂料的做法，对整个效果无影响且节约费用。5.内外装：主要控制外立面的面材的标准，如石材是国产和进口的费用相差很大，在保证效果的情况下选用适当的材料。一、施工阶段1.机电负荷：在设计阶段对变压器容量未考虑周全，导致后期部分设备无法正常供电，需重新分配负荷，造成前期敷设的电缆、管线报废，重新敷设电缆、桥架，并增加后期运营成本。建议在设计阶段对负荷全面考虑。2.室内步行街内装：内廊裙边设计为黑色油砂玻璃，施工完成后集团计划部检查后给出结论是黑色太压抑、室内的效果太

3、差，要求拆除黑色油砂玻璃变更为其他亮色材料。经过多方案比较，最后方案为在黑色油砂玻璃上加基层板，再在基层板上用结构胶粘贴白色造型铝板，这样既减少了拆除的费用还能够遮挡住黑色玻璃，并且做出来的效果很好。3.景观：控制绿化设计中大量采用的名贵苗木；减少室外步行街中地埋灯及玻璃灯带的设计，后期损坏率较高，维修整改的费用很大，最终变更为石材，且不影响外步行街档次和效果。4.内装：室内步行街小商铺玻璃隔断最初设计为钢化，在基本施工完成后因防火要求提高，设计变更为钢化防火，导致大量拆除费用及材料浪费。建议：控制因变更导则的大量拆改；控制装饰材料的档次，在保证效果的情况下选用适当的材料。二

4、、结算阶段1.泛光照明：施工阶段设计变更过多，使用很多招标时没有的新型材料和灯具，导致大量核价，且施工单位报价过高。无形增加大量成本工作，不利与成本控制。1.景观：施工阶段提高对景观的品质要求，导致使用大量直径较大的植被和大型树木，亦引起较多核价。在选择大型树木的时候，镇江项目组织多部门和施工单位一同前往花卉基地采购，既保证品质又能掌握实际价格。万达集团已建造多个效果非常好的项目，借鉴和学习一个成功项目的完整竣工图，有利于大大规避新项目新人和新做万达的设计院存在的商业地产经验不足、对万达认识不够而导致在设计、施工过程中的存在的漏洞、错误、没有必要的变更、拆改，从而大幅度减少重

5、复施工、拆改造成的费用。镇江项目成本部2012年3月8日