金亨利三思创未来

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1、营销策划部2010年1月18日目录一、关于金亨利的战略思考二、关于运营民治项目的思考一、关于金亨利的战略思考考虑民治项目是金亨利转型的首战，站在战略的高度思考项目的运营就很显必要，我们预期，民治项目的成功运作将是金亨利华丽升级的璀璨开端。当开发企业形成一定布局后，企业的品牌和持续发展战略就越来越重要。项目品牌代表了企业品牌，而项目品牌又取决于项目前期定位——正所谓，决策在前端，才是未来的发展之道。最高层次的项目定位理解为企业战略的竞争，这源于：（1）房地产市场经过十多年发展，消费者在成熟，市场在细分，广泛意义上的项

2、目定位在市场上已没有竞争力；（2）开发企业越来越成熟，每一个项目都是其开发经营战略的一个组成部分，项目定位要从企业持续发展和财务结构出发来考量。项目定位权衡因素目标客户需求导向区域市场成熟度企业战略发展只有把“企业发展战略”放在每一个项目定位权衡因素中的金字塔位置，才是实现企业可持续发展之道。取势、明道、优术为长江商学院的校训，把握趋势，从来都是第一位的。做品牌是企业可持续发展的最优选择。品牌营销是最优秀最有效的营销方式企业品牌项目品牌项目定位目标市场项目成功的80%，在前端的定位阶段即已定型。水能载舟，亦能覆舟。

3、不以人的意志为转移。市场的魅力，在于当你符合规律和趋势时，她会给你丰厚的回报；反之则举步为艰。项目的运营目标：实现现金流、实现品牌效应、实现社会价值当一线房企在媒体报端大肆标榜自己的社会责任感时，我们需要思索：民治项目的运营目标是什么？二、关于运营民治项目的思考房地产企业的发展趋势，有两种制胜观点：渠道制胜和市场营销制胜，当我们没有特殊的渠道制胜时，大部分的企业只有在市场营销中加大筹码，而市场营销制胜，最主要就体现在项目前期定位上。民治项目的运营目标排序：企业品牌>目标利润>社会价值一、关于制胜定位的思考二、找准核

4、心价值的挖掘渠道一、关于制胜定位的思考当前正值中国房地产行业大变革、大发展的时代，在当前经济形势下认识局势掌控方向，对于投资巨大且资金回收期漫长的庞大工程，受政策市场等各方面因素影响较大的房地产业来说，制胜定位至关重要！面对房地产企业越来越科学的管理之道，项目定位既是竞争之道、生存之道，更是盈利之道！运营前期，开发企业必须花大力气研究形势、分析市场，做好前期调研，最大限度地规避风险。没有定位或定位不清，就意味着没有客户方向、没有开发方向、没有设计方向、没有产品方向。项目定位需要明确：（1）项目的用途；（2）产品的规

5、划、设计；（3）产品的房型、面积、建筑形态；（4）针对的客源及其预期接受程度等。一、关于制胜定位的思考马赛公寓是法国设计大师柯布西耶深受人赞誉的作品之一，其“居住是建筑设计的基本成分”的理念，成为后世经久不衰的探讨课题。马赛公寓1952年落成，是为缓解二战后欧洲房屋紧缺现状而设计的新型密集住宅，它的成功在于紧抓预期客源的心理。独特的底层结构支撑来自古瑞士水上住宅的启发，突破了传统承重结构的限制（1700人），便于停车和通风；第7、8层布置商业，顶层设儿童游泳池、健身房、日光浴室、屋顶花园、开放式电影院等服务设施，满

6、足居住服务需求；随意摆放的混凝土桌椅楼梯花架等，与周围景色相得益彰，融为一体。马赛公寓的创意和人文精神把人们从战后百废的生活中唤醒，远离枯燥乏味的工作，闲暇时的孤独，体会到社区的融合力，创造出一种与战后生活相适应的生活状态。1、经典案例：马赛公寓一、关于制胜定位的思考雕塑家园以每三层（约70㎡）为户，任意组合成复式公寓，户户南向；通廊连接的两套单位互为上下，即一户卧房在上，对面一户则卧房在下；厨房设置在复式的上层——在深圳属于首创。营销噱头：复式设计满足居家和办公两用的可能性；改变厨房的传统位置，实现对家务劳动的重

7、新分工，引导新型的生活模式。项目2002年开盘，但叫好不叫座，销售情况不理想，项目没有得到消费者的青睐。这个在质量、设计上都看来非常良好的项目，为何在销售上栽了跟斗？（1）项目以法国马赛公司为蓝本，发挥创意，却忽略深圳市场的接受程度；（2）项目推广为“一个现实的乌托邦”，给目标客户一种虚无缥缈的不安全感；（3）“让心灵回家安置躯体”与复式结构集办公居家为一体的设计思路混淆不清。深圳雕塑家园位于上梅林，紧邻北环大道，项目宣称以法国马赛公寓为蓝本，建造深圳白领新人类的“居住单元盒子”，引起当时业界的轰动。2、经典案例：

8、雕塑家园1、宏观经济面貌随着户型、建材等其他因素的标准化，地段价值的挖掘成为项目定位中最核心的部分。地段价值，通常从城市、区域、项目等方面进行综合权衡，金亨利遵照规律，将从以下几方面着手，推理认证民治项目的核心价值。一、关于制胜定位的思考2、区域背景解析3、片区市场分析4、项目SWOT解析5、项目价值定位核心价值1、宏观经济面貌：发展趋势二、找准核心价值的挖