天津“意式风情区三期”项目定位报告

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1、天津“意式风情区三期”项目定位报告项目定位分析目录类比项目分析项目概况分析项目操盘思路1234意大利风貌区位于天津中心城区的中心地带，距离滨海新区约50公里，距离天津国际机场约14公里，距离京津高速约8公里，紧临北京天津之间的33分钟城际快车站。地铁、高速公路、轻轨、火车等交通设施便捷。项目概况分析项目概况分析项目与天津最繁华的商业中心区（和平路）、解放北路金融城、CBD、天津古文化街隔河相望，地理位置及商业价值显著。原租界范围（红+绿）开发范围（红色区域）北至建国道南至博爱道东至五经路西至北安道北至京山铁路南至海河

2、东至五经路西至北安道和平路（商业中心）天津东站（城际快车）金融城CBD奥风区古文化街和平路（商业中心）天津东站（城际快车）金融城CBD奥风区古文化街项目概况分析本案意大利风情旅游区，作为意大利本土之外唯一保存完整的意大利风貌建筑群，历史上，一批中、意政界和文化界名人曾居住和活动于此，并产生了广泛的影响。整修后的意大利风情旅游区不但可以比较完整地再现其历史文化内涵，还将融入文化艺术与商业元素，集餐饮娱乐、休闲购物、创意产业为一体，成为蕴涵浓郁风情与深厚文化底蕴的高档休闲商业街区。意式风情区三期项目，位于意式风情区内，北邻民

3、主道、南邻进步道、东至民族路、西至胜利路。项目概况分析项目占地面积为14270.3平方米，建筑面积20800平方米。整个区域由14座独立洋楼组成，外围沿街中拥有多个历史名人故居，如：华世奎旧居、梁启超饮冰室、程克旧居、阎家琦旧居等。区域中心为4栋现代风格建筑。图中红色区域为可出租位置项目基本数据：总占地面积:14270.3平方米总建筑面积:20800平方米地上建筑面积:14768.57平方米地下建筑面积：6031.43平方米地下停车位：90个项目概况分析序号项目名称楼层总数面积（㎡）地下一层建筑面积地上建筑面积地上建筑面

4、积一层建筑面积二层建筑面积三层建筑面积四层建筑面积1进步道34号4414.481213.92414.48399.72399.7202进步道36-40号3439.57900.93506.8394.13003进步道42-46号30708.78265.65245.67197.4604胜利路413-419号20706.59363.47343.12005胜利路403号4196.68819.3289.1289.1241.106胜利路401号458.65412.1166.44162.0783.5907胜利路399号401470.838

5、2.9371.08388.23328.598胜利路389-397号民主道21-29号4843.752127.24849.09821.39456.7609民族路24号3222.92412.08222.89189.190010民族路18-22号3212.87451.83212.34239.490011进步道405-411号43642.5155451848.331848.331848.330合计6031.4314768.57项目概况分析项目定位分析目录类比项目分析项目概况分析项目操盘思路1234在全球经济一体化的潮流中，创意产

6、业也以前所未有的传播速度影响着中国，革新着人们的观念和思维方式，中华大地创意产业逆势而上。天津市创意产业发展的主要特点是政府主导，以园区（集聚区）为主要载体，聚集和孵化创意产业企业。本市《规划》的布局是：“两带三区多组团”结构。即依托海河和南、北运河两岸自然和历史文化资源，打造文化产业带；打造中心城区、蓟县和滨海新区核心区三个文化创意产业集聚区；打造杨柳青、团泊、津南、武清、宝坻等文化创意产业组团。整合天津观赏景点、历史风貌建筑等旅游资源开发，引入创意元素进行整合营销传播，为观赏景点、历史风貌建筑等旅游资源开发植入新的生

7、机与活力，增强城市影响力、开放度、美誉度，发展天津旅游创意产业。北京、上海的经验证明，创意产业园是创意产业发展的重要载体，天津要依托海河和南北运河两岸自然和历史文化资源、沿海的先进制造业基础，充分利用中心城区的历史建筑遗存，突出特色，错位发展，规划和建设一批重点创意产业园或集聚区，形成中心城区、蓟县、滨海新区核心区为节点，天津美院地区、老城厢地区、海河沿线地区、6号院地区、音乐学院周边、智慧城和滨海新区文化产业示范园区为重点的文化创意产业集聚区。发展环境项目定位分析意风区文化底蕴深厚，紧邻火车站，周边住宅及办公人群较少。

8、目前依靠的客流主要集中在游客、婚纱摄影、商务考察、商务宴请等，缺少其他类型客户，以达到复合型消费需求。项目定位为创意产业园，通过吸引知名广告文化企业及个人工作室等业态，利用其自身的办公人群及客户人群，填补该区域的消费人群空白。意风区定位零售业态，其物业条件无法满足客户的普遍要求，一期、二期目前以餐饮为主，在充分利用该