开发商与代理公司合作是大势所趋

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1、开发商与代理公司合作是大势所趋开发商之间的竞争正转向融资和土地获取中国20多年来房地产行业的高速发展，造就了万科、中海等一批优秀的开发商，这些优秀的开发商，在项目运营层面的能力都已成熟。随着近年来土地“招拍挂”制度的推行，土地获取门槛越来越高，中小房地产企业拿地越来越难，房地产企业的集中度日渐增强，优秀的开发商正在全国范围内扩张，跑马圈地。这些优秀企业之间的竞争，已不再是工程质量、营销、物业管理方面的竞争，而是逐渐转向了企业文化、发展战略、人才方面的竞争，外在表现则主要体现在融资和土地获取方面。开发商在营销人才方面存在瓶

2、颈随着行业的发展，房地产项目（特别是住宅项目）的营销，已经形成了比较成熟的方法论和管理体系，不再是“高手”的独门绝技。但任何一个楼盘的成功营销，也需要有实战经验的营销人才。大型开发商全国扩张速度加快，人才的培养速度跟不上扩张的速度，出现营销人才匮乏的现象。即便是有一定人才储备的企业，在人才使用方面也出现了如下问题：一、开发商总部培养的干部往往不愿长期被派驻外地，企业新进入一个城市，只能选择在当地招聘管理及营销人才。但刚进入一个城市的企业往往存在规模小、不稳定、未知情况多等问题，很难吸引到当地真正优秀的人才；而水平一般的人

3、员又难以达到开发商的要求，增加了项目运营的风险。二、项目周期的长短不一，项目开发进程的不确定性，又将导致开发商自己的营销团队忙闲不均，易造成人才流失。三、企业对营销人员激励措施难以制定：高激励将导致其他部门员工不满，工作配合难度加大；而低激励则难吸引住优秀人才。四、开发企业自身的营销团队，有开发商的优越感。当销售目标未达成时，企业自身的营销人员往往会出现互相推诿，寻找借口，以及指责公司工程、设计等部门来推卸责任的状况，出现难以管理和组织涣散的情况。五、新的《劳动合同法》于2008年开始实施，按照新的劳动合同法，如果开发商

4、自行销售，开发商要与售楼员签订劳动合同，连续签两次劳动合同后就要签无固定期限的劳动合同，合同签署后开发商不能随意变更劳动合同内容，更不能随意辞退售楼员；对于项目不多的开发商而言，这大大增加了销售团队组建、管理的成本和难度。 代理公司在营销方面占有优势与开发商自身的团队比较，专业的代理公司在楼盘营销方面具有多种优势：一、专业的代理公司，积累的专业营销人才相对较多，而且水平较高。新手经过几个项目的磨练，在较短时间内就能成长起来，成为优秀的实战人才。二、专业的代理公司代理销售的项目遍及各处，营销团队轮换时间较短，所以相对容易接

5、受异地调配，供开发商各地项目选择的营销人才较多。三、代理公司是专业的营销策划和销售机构，内部管理更完善，分工更细，组织更严谨，专业水平更高，能保证单个楼盘销售目标的达成和多个楼盘项目销售业绩的均好性。四、代理公司会持续开发终端客户资源并维护终端客户关系，可以为代理销售的楼盘带来客源，为开发商的销售目标服务。五、由于做过的项目较多，代理公司更了解到当地的市场和客户，对市场趋势、产品特性、客户定位等掌握得更加清楚，可以向开发商提供更多的资讯，有利于楼盘的销售。六、与开发商所拥有的自身营销团队不同，代理公司的营销团队与甲方有合

6、约限制，取费与业绩直接挂钩，销售目标完不成就很难拿到应分得的收益。所以，代理公司的团队目标性会更强，管理会更加容易。七、代理公司的目标明确：卖得更高！卖得更快！精准的定位、有效的推广策划、售楼现场的专业销售执行，把项目的价值充分挖掘，并缩短了销售时间。越来越多的开发商开始与代理公司合作综上所述，由于与代理公司合作可以帮开发商解决许多问题，给发展商带来巨大价值，因此，营销策划、销售等任务分包给专业代理公司完成，这已经成为了房地产行业的发展趋势。近年来，越来越多的品牌开发商已经取消了自己的销售队伍，转而与代理商合作。万科从2

7、006年起开始与代理公司合作，目前，全国各地的项目均由代理商销售。金地、沿海等全国性的开发商也均由代理销售。 开发商与代理公司合作中出现的问题分析不少开发商曾经与策划公司或代理公司合作过，但合作中出现过一些问题，导致开发商对代理公司不信任。在当今市场环境中，代理公司也存在大小不同、良莠不齐的情况，一些规模小、专业化程度不高的代理公司确实不能让开发商满意。曾经出现的问题分析如下： 问题一：开发商担心代理公司会在销售过程中出现炒房或虚假承诺等不良行为。尤其是一些港资或境外企业，进入内陆的门槛高，成本高，往往都要依靠高端楼盘取

8、胜，特别重视品牌，因而特别看重客户满意度。分析：（1）、作为品牌代理公司，一般都有完整的“满意度保障体系”，该体系在各个方面规范了销售人员的行为规范以及言行举止，代理公司的品牌意识及严格的管理制度杜绝了以上情况的发生。（2）、品牌代理公司在与甲方签订的代理协议中愿意明确：杜绝一切虚假承诺，代理公司只能使用双方共同确认