项目可行性论证指标

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1、项目可行性论证经济指标体系一、实行新的指标论证体系的必要性房地产业务发展的要求房地产规模扩大、新项目不断增加，急需提高项目可行性论证的效率。目前各新项目经济指标不完整，必要的信息没有，报表格式不统一，难以对项目作出正确评估。项目决策科学化的需要实践告诉我们，项目的成败关键在决策，提高可行性论证阶段的科学性显得尤为迫切和重要。原指标不能适应项目投资的复杂性过去主要用投资回报率来评估新项目，由于房地产项目投资的复杂性，任何单一指标都不能作为评判标准，需要建立一个科学的指标体系。1、房地产经营需要哪些要素投入？如同制造业一样，房地产开发也必须有

2、生产要素。我们认为，房地产开发的要素应包括：土地、资金、人工。土地是第一要素，没有土地项目无从谈起，同时房地产开发本身就是资金密集型的投资。有了土地和资金还需要有效的管理，即要投入人工。房地产经营引起资金的流入和流出，资金流入主要是销售收入；资金流出一般包括：地价、工程款、期间费用和税金等。（1）房地产的经营要素二、几个基本概念（2）地价及开发成本构成地价构成：开发成本构成：1、政府地价①土地出让金②土地开发费③市政配套费④应缴契税⑤其他2、合作款项3、红线外市政配套费4、拆迁补偿费1、土地获得价款2、开发前期准备费3、主体建筑工程费4、

3、主体安装工程费5、社区智能化工程费6、园林环境工程费7、配套设施费8、开发间接费2、关于房地产开发中牵涉到的税务问题营业税及附加——销售额的5.05%印花税——税率有5档：万分之零点五、万分之三、万分之五、千分之一、千分之四房屋买卖合同、建安合同、材料设备购销合同设计合同合作建房合同、土地出让合同无需缴纳印花税所得税——公司利润总额的15%（深圳，广州则为33%）(1)主要税收3、项目利润是怎样计算出来的？项目利润（毛利）=销售收入-开发成本-营业税及附加(5.05%)项目净利润=项目利润-期间费用-所得税(15%)（期间费用包括：营业费

4、用、财务费用、管理费用）土地增值税（深圳不执行）*增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；*50%~100%的部分，税率为40%*100%~200%的部分，税率为50%*200%以上的部分，税率为60%扣除项目的确定：》取得土地使用权所支付的金额；》房地产开发成本（含开发间接费）》开发费用：在上述两项之和的10%以内计算扣除，具体比例各地确定》税金：营业税、城建税》对房地产开发企业加计20%扣除土地增值费（仅深圳执行）公式：（销售收入-建安造价*1.4-政府地价*1.4）*20%要点：》收入是含税收入》地价部分凭土地出让合同和

5、付清地价款证明确定》建安造价凭建行或定额站出具的结算书；设备费可根据订货合同和付款凭证；区内配套工程凭甲乙双方审定的结算书》口径一致》93年以后通过招投标、拍卖方式取得的土地，在第一次转让房地产时免交三、新的可行性论证经济指标体系的特点采用动态指标与静态指标结合引入资金时间价值，动态指标即考虑了资金时间价值的指标；静态指标即未考虑资金时间价值的指标。将指标分为核心指标和参考指标核心指标是评估项目的主要指标；其他指标均为辅助指标，作为补充和参考。除整体指标外增加了单项指标如资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。运用函数工具和公式链

6、接简化计算如净现值（NPV）函数；内部收益率（IRR）函数。四、房地产投资与资金的时间价值投资是指以收回现金并取得收益为目的而发生的现金流出。房地产开发是一种特殊投资。我们认为，房地产项目的开发不同于工业项目投资，它既是商品的制造过程同时也是投资过程，房地产项目的开发过程是特殊的投资活动（对传统制造业而言）。房地产投资的特点：①投资的直接对象不是生产手段（如厂房、机器）而是商品本身；②其开发过程即是投资过程；③投资金额大，开发周期长。1、房地产投资2、资金的时间价值作为一项投资，随着时间的推移投入的资金会不断增长，是一种客观经济现象。如：

7、现在的100万和一年后的100万经济价值不等，即使不做其他投资存入银行，假设得到10万利息，这就是资金的时间价值，用相对数表示为10%。由于资金随时间的增长过程与利息的增值过程在数学上相似，因此在计算时广泛使用利息计算的方法。资金时间价值是没有风险和没有通胀条件下的社会平均资金利润率。由于竞争使投资利润率趋于平均化，每个企业在投资时至少要取得社会平均利润率。因此，资金时间价值成为评价投资方案的基本标准。五、现金流量与净流量、现值与净现值现金流量：指项目投资引起的现金流入和现金流出的增加量（现金指广义现金）。现金净流量：指一定时期现金流入量

8、与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。现值：资金的时间价值使不同时期单位资金的价值不等，因此不同时期的现金流量不宜直接比较，必须换算到相同的时间基础上来。如果换算成当