某项目营销策划书

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1、某项目营销策划书一、项目简介：位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近5000㎡，共有256套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。二、市场概况及基本竞争格局：1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在

2、190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。2、大中小户型市场概况。近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局

3、。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。3、商铺市场由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念，优势明显。三、项目SWOT分析市场细分如下：a、高端市场被

4、名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。b、中端市场被财富花园、合力花园、银鹰地产等中高档楼盘满足，属第二次消费和过度（终极）消费的结合。预计业主身份为白领阶层和中小老板，雍景花园大型户型属这一市场，故推广过程中，应以高尚住宅为推广主线。c、综合市场。这一部分客户大部分是第一次或第二次置业。从价位角度划分，属中低档的大众楼盘。楼盘的目标群，预计业主身份为散户、普通工薪和白领阶层。置业心理主要为：物业品质优良；生活配套齐全；物业管理优良；交通便利，环境优

5、雅，小区绿化好；厂内上班，市内居住，房价实惠；开发区一带及某花园中型户型属这一市场，故推广过程中，应以居家品味为推广主线。（一）优势1、发展商实力强及信誉好发展商为国有特大型企业的改制单位，所拥有和管理的资产近3亿元，资金力量雄厚，人力资源丰富，管理完善，运作规范。2、交通便利、购物、文体娱乐、饮食皆宜楼盘位于市y路某庄北侧，在x、y路与k路的交汇处，东邻空旷的村庄，环境幽静；花园正面有公交汽车上落站，交通便利。小区向南步行5分钟内可达市政府前大草坪、影剧院、p公园；10分钟内可达步行街、df百货、国美电器城、人民广场、文化广

6、场；向北步行5分钟内可达e百货、p学院、t农贸市场；小区附近有多间上档次的宾馆和酒楼，购物、文体娱乐、饮食都极其方便。如此环境更可能是市区中心最后一个上规模的花园式住宅区。3、小孩邻近就学方便市一中、市十二中、市七小、市十五小和市职中近在咫尺，附近亦有多间幼稚园，方便小孩就学及入托。4、设施配套，住宅品质高尚智能化的管理系统；带电梯的小高层住宅单元；每户均有小车和单车位；户型为三房二厅和四房二厅，套内面积118㎡—162㎡，楼房全部朝南向，布局合理，通风采光好；绿地与流水、会所与广场相结合，和谐和高尚尽显其中。5、市内住宅，市

7、郊的价格带电梯的小高层花园式住宅单元最低只售1450元/㎡起（按建筑面积计算），绝对低价。6、物业管理优越物业管理由发展商改制单位xx有限公司负责，该公司拥有三级物业管理资质，管辖有280万㎡的住宅区，其中国家二级达标小区10个，省级安全文明住宅小区15个、市级安全文明住宅小区30个，有丰富的物业管理经验和较高的管理水平。小区的住宅管理按物价部门核准的收费标准收取（暂定：2至8层按0.75元/㎡，9至17层按1.1元/㎡收取），公共水电费等由各业主共同分摊。7、远景展望升值潜力乐观（1）由于市区中心再没有上规模的园林式小区住宅

8、用地，市内置业难度加大，升值可预期。（2）x学院东向1500亩土地已征收，规划为商住用地，本小区东北侧至x公路（市区段已改为解放路）将成为大型商住区，升值潜力巨大。（3）国家“十一五”期间规划加快城市化进程建设，城市人口膨胀速度加快，加上高尚的品质、低廉的房价，升值前景乐观。