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1、1．投资环境分析1.1全国政策环境分析（1）金融政策分析我国历年的房地产金融政策回顾2003年（1）限制银行对房地产开发商发放信贷资金，开发企业的自有资金不得低于项目总投资的30%，且“四证齐全”时才能发放贷款。（2）限制房地产开发土地供应贷款，贷款的额度不得超过所收购土地的评估值的70%，贷款的期限不得超过两年。（3）限制房地产需求消费，要求商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款，并提高第二套住房和商业用房的首付比例和贷款利率；规定个人商业用房贷款的抵借比不能超过60%，贷款期限最长不能超过十年等。2004年针对房地产开发贷款和个人住房贷款等房地产贷款的
2、风险管理做了详细规定：（1）申请贷款的房地产开发企业自有资金不得低于总投资的35%；（2）每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。2005年对商业银行个人住房贷款利率定价机制进行了市场化调整，将自营性个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平，不再实行之前优惠利率，而是实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。2006年上调商业银行贷款利率。央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。（2）严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。（3）对空
3、置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。2007年央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。2008年央行百日内连续5次降息。在行业分析师看来，房地产行业可能是这一轮政策调整的最大受益者。一是央行的减息明显降低房地产企业的财务成本，
4、特别是对部分负债较高的房企；二是有助于减轻购房者负担，间接提高市场购买力；三是存款准备金率的下调，银行可支配资金更多，使得企业贷款相对容易。2011年第一季度政策及形势分析2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(新国八条),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。新国八条：1.强化规划调控，改善商品房结构。 2.加大土地供应调控力度，严格土地管理。 3.加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。 4.完善城镇廉租住房制度，保障最低
5、收入家庭基本住房需求。5.运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交行为的调节力度6.加强金融监管。7.切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。8.加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。2012房地产市场走势预测综合来看，2012年房价难以延续快速增长，紧张的供需关系对房价有较强支撑，随着国家的调控力度的逐步加大，房价涨幅趋于回落。另外，今年比较严厉的一个所谓限购令，整体来看，从需求上还是得到了较大限制。房地产税在一定程度上也会抑制投资需求，但短期内对房地产价格不会有明显的影响。房地产行业在新一轮的洗牌中重整秩
6、序，规范化渐渐成为房产市场的主流形势。不可否认我国很多地区房地产市场是有泡沫的，降价的可能性也不是没有的，但总体趋势应该以稳定、缓慢增长为主。2011年市场走势影响到2012年的市场走势，所以2012年的市场前景是比较宽广的，并且在这种环境下，房地产市场也会有比较大的变化。因此，本项目在开发期内依然会处于一个比较宽松有利的金融环境中。只要良好地把我项目的开发进程，相关的配套设施资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。（2）土地政策分析2011年土地政策将从土地供应要保证扩内需大量项目上马的"应急状态"退出,回归国家土地管理常态,遏制房价快速上涨
7、并稳定住房价格.新华社援引国家土地副总督察甘藏春称,今年将通过实施科学调控和差别化土地供应政策,保障建设项目合理需求.特别要加强土地供需双向调节,调整房地产用地结构,加强房地产用地情况动态监管."2011年我国的土地政策突出特点是惠民生,即坚持房地产调控不放松,确保农村土地整治惠及'三农'(农业、农村和农民)"报导援引国土资源部部长徐绍史称.他提出,今年保障房计划用地一定要单列,保障房用地要应保尽保,同时完善土地出让制度,积极探索"限房价、竞地价"、商品住宅配建保障房等一些做法,使土地出让从单纯的价高者得,向惠民生、稳预期、注重社会效应最
