浅谈工程造价对房地产总投资的影响

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1、浅谈工程造价对房地产总投资的影响在庞大的开发建设工程中，建设工程的总造价，对房地产总投资起决定性的影响。建设工程造价是房地产开发总投资的重要构成部分，在国外建设工程费用占房地产总投资的70％左右，我国占60％左右。因此对于建设单位尤其是房地产开发企业，既要尽量开拓市场，还要结合自身实际经营状况，控制成本，尤其是控制工程造价，以有利于开发企业资金流动，降低售价，增强企业竞争力，这对实现项目的预期经济效益和社会效益至关重要。目前施工图结算超预算的现象非常普遍，使得工程造价增大，房地产开发企业的投资骤增，从而使项目的投资计划难以执行。所以说工程造价对房地产总投资的影响是显著的。本文谈谈以下几

2、个方面对工程造价的影响。　　一、工程成本构成的各因素对工程造价影响。　　任何一项房地产开发项目，建设工程造价指的是建筑物基础、上部结构及水电安装、机械设备等施工阶段发生的分项费用。工程成本的构成包括人工费、机械费、材料费、管理费、劳保费和税金。人工费、机械费所占工程造价的比重近年有一定提高，影响也最大。材料费、管理费、劳保费和税金的上涨幅度亦较大。尤其个别建筑材料的消耗量，以钢材、水泥、沙石为例，成为引致有较大幅度攀升的最重要因素。1994年至今，各类传统建材价格的升速略有回落。建材价格上涨的影响是造成建设工程成本浮动和小幅度调整的最直接原因。目前，主要几类建材品种的市场价，表现出较平

3、稳势头。因此总体建安造价的浮动水平不大，升幅变化趋于稳定。　　二、建设过程三阶段对工程造价的影响。　　建筑工程成本的各构成固然影响开发成本，但建设过程的三个阶段对工程造价，从而对房地产总投资也是十分重要的影响因素。一是投资决策阶段；二是设计阶段；三是施工阶段。　　1、投资决策阶段对工程造价的影响。投资决策阶段工程造价对建设工程全过程工程造价具有纵揽全局的决定性影响。地址的选择是否优化，直接影响工程造价的高低，影响建设工期的长短，影响工程建成后的经济效益。例如：水文、地质情况对工程造价的影响。多层建筑物水文、地质土建的差异影响工程造价的比重为10％左右。地形、地面高程的差异对工程造价的影

4、响也是十分巨大的。设计所确定的地面高程与原始地面高差越少，室外挖、运、回填土方量就越少，工程造价也就越低。因此，若建设地点地形起伏很大，应采用灵活多变的设计手法，充分利用原有地形地貌，尽可能减少挖、填土石方量，从而降低工程造价。　　2、设计阶段对工程造价的影响。技术设计工作阶段对工程造价的影响最为突出。至初步设计结束，影响工程造价的程度为75％；至技术设计阶段，影响工程造价的程度为35％；而至施工开始，通过技术组织措施节约工程造价的可能性只有5—10％。控制工程造价的关键就在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，影响工程造价的关键阶段就在于设计。实践证明，设计对于工程

5、项目建设工期、工程造价、工程质量以及建成后能否获得较好的经济效益，都起着决定性的作用。因此，在满足项目使用功能的前提下，合理设计将使工程造价大幅降低。充分挖掘设计潜力，将是控制工程造价的关键所在。为此要做好以下几方面工作：设计人员应熟识本专业预算定额及费用定额；熟识建筑材料预算价格；切实做好工程造价核算工作；工程造价管理人员与设计人员应密切配合，以保证有效地控制工程造价；推行建筑方案和经济方案相结合的设计招、投标方法，促使设计单位不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价上下功夫。　　3、施工阶段对工程造价的影响。　　(1)施工图预算编制。施工图预算是施工单位根据施工图

6、纸计算的工程量，施工组织设计和现行工程预算定额，建筑材料预算价格等资料，进行计算和确定单位工程量的预算造价。这是建设单位对基本建设投资进行科学管理的具体文件，也是控制建筑安装工程投资的依据，预算编制是影响工程造价的重要环节之一。必须正确编制工程预算书，提高预算的正确性，降低工程造价，节约投资。　　(2)设计变更审批制度。设计如有变更，应尽量提前变更，在每一变更设计之前，必须进行工程量及造价增减分析并经原设计单位同意。如果变更后过程造价突破总概算，必须经监理机构及建设单位审查同意，防止通过变更设计增加设计内容，提高设计标准，提高工程造价的事情发生。　　(3)隐蔽工程现场签证手续。如果缺乏

7、完备的现场签证工作，势必增加工程结算中的难度。为此，应对施工现场签证严格把关，控制施工现场的每一隐蔽工程签证，建立完备的隐蔽工程现场签证手续，避免事后因签证项目增加费用，发生争议，从而影响工程造价。