龙仓常州恐龙园项目世茂香槟湖08年营销推广整体回顾

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1、九龙仓常州恐龙园项目世茂香槟湖08年项目营销推广整体回顾2009年2月[一]08年整体销售分析项目内容统计数据销售套数390套销售建筑面积5.47万m2平均单价7550元/m2销售总金额4.13亿元08年整体销售情况注：以上数据包含住宅、别墅和商铺一批二批三批四批五批六批七批日期批次面积（万㎡）推出单位07.121.1期4.46/9/10/18#高层小高层共254套，及西北角联排别墅47套08.41.2期1.75#/19#高层小高层共134套08.51.3期0.9别墅40套08.51.4期2.95#/19#高层小高层共210套08.61.5期0.5别墅23套08.91.6期1.4

2、商铺102套08.111.7期0.62栋小高层共44套项目开发策略世茂香槟湖首期入市时宏观环境低糜，且以恐龙园最高档物业的身份亮相，历史使命重大；首期推出有一定人居氛围、卖相最好的西北组团，是全盘主打的高层产品，同时辅以少量低密度别墅，一则较为稳妥，二则提升形象；后期推盘则是高层、小高层、别墅相辅相承入市，最大化实现价值。高层、小高层拉大价格差距，促进高层房源跑量，价格遇市场抗性后逐步下调产品去化情况总表产品类型总推户数（套）已售数量（套）销售比例成交均价（元/平米）回笼资金（亿元）资金比例高层43022452%52521.3633%高层顶复10220%61890.031%小高层

3、1584528%66600.4310%小高层顶复16638%76700.113%小高层复式241875%70870.266%别墅1106862%119271.8244%商铺1022726%82360.123%共计85039046%75504.13100%从产品类型来看：去化量最高的是高层产品和别墅，去化率最高的小高层复式和别墅；从成交单价来看：成交均价最高的是别墅，顶层复式的定价高于普通楼层均价约15%-18%，但显然市场接受度较低，其中小高层顶层复式单价为7670元/平米，是仅次于别墅的住宅产品，虽然高于普通楼层1000元/平米，但去化率仍高于普通楼层；从对资金回笼的贡献来看：

4、别墅销售金额最高约1.82亿元，占年度销售总金额44%，其次为高层产品1.36亿元，占33%1、项目于07年12月至08年上半年分别推案5次，开盘期间的销售取得了较好的业绩，共计销售299套房源，平均每月50套的去化速度。2、08年下半年开始，由于房地产市场整体低迷，加上金融危机影响，客户购买意向和能力下降，销售陷入低潮，每月的销售量直线下滑仅维持在10余套；3、08年下半年期间，9月份开盘的商铺使得该月的销售量出现小幅波动，而11月份开盘的小高层单位却并没有为销售业绩带来明显的改观。4、08年共计推出850套房源，成交390套，总体成交率为46%1、高层价格：成交价格波动较为平

5、缓，从年初开盘至10月份基本维持在5300元/平米上下小幅波动，期间8月份价格较低，主要是由于该月成交大多为低层房源；在08年上半年，随着持续的小批次推盘，高层房源的成交价格维持小幅上涨趋势，至6月份达到5344元/平米的成为最高峰，而在随后的下半年期间，高层房源的成交均价基本维持小幅下滑趋势，其中11月份推出的赠送装修款优惠措施使得成交均价出现400元/平米的环比下降，成为最低谷。2、小高层价格：成交价格的波动主要受当月复式和顶层复式产品成交比例的影响，出现于5月和9月的2个波峰，均为复式和顶层复式的成交比例较高，拉高了整体小高层成交均价，11月份推出的赠送装修款优惠措施使得成

6、交均价出现近800元/平米的环比下降，成为最低谷。3、别墅价格：成交价格一路上涨，至9月份达到顶峰13851元/平米，高于开盘期间成交均价2774元/平米，11月份随着优惠措施的推出成交均价大幅回落至年初的水平。[二]成交户型分析户型去化率排名产品类型名次户型名称面积（平米）推售套数去化套数去化率高层①A135876372%②C125875968%③B881127567%④E13658916%⑤D15529310%⑥F1372927%⑦G1212814%小高层①L159401845%②O13419842%③M135401435%④N12419316%①、高层A型3房2厅2卫135

7、平米高层东边户型，东南两侧均具有丰富景观面，基本不受遮挡；大面宽短进深保证各功能间较好的采光通风效果主卧、次卧和客厅均朝南且能欣赏中央水景；豪华主卧配备步入式衣帽间和独立卫生间，功能齐全北侧虽然景观较差但仍临藻江河，未来水上旅游线路开通或将打造成景观河；总评：景观性强，朝南面多，各功能间设计大气，且突出主卧的舒适性是该户型畅销的原因。经典户型分析（按销售率进行排序）②、高层C型3房2厅2卫125平米高层西边户型，西侧紧邻藻江河，南侧可欣赏中央水景；与A户型类似同样具备较好的采光通