金凯悦市场环境汇报

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1、凯悦中心市场环境变化分析市场宏观背景受整体经济环境影响，常州经济增速放缓，处于稳定经济增长的需要，预计会加大固定资产投资，加快城市基础建设，以拉动经济回暖；常州人均可支配收入持续稳定增长，目前已经达到全面小康指标，市民对居住条件改善的需求将会持续存在，并成为住宅市场需求主流；随着城市建设步伐加快，常州城市融合度不断提高，高品质项目逐渐吸引全市各区域客户，区域隔阂心理将会不断打破；常州历年住宅市场供需状况2003-2007年，供需两端均大幅攀升；供应端以年均26.45%的速度增长，成交端以年均31.22%的速度增长；2008年，供需双萎缩；

2、2009年1-9月份呈现出供不应求的态势，成交量创历史新高；库存量逐渐递增，截止到09年9月份，常州全市商品住宅库存量为334.85万平米，以目前销售速度计算，销售周期为6个月；市场现状分析关键词：新增供应不足，去库存化明显，成交量增长迅速，成交价格平稳抬升，供求比不断下降；依照年均31.22%正常增速计算，09年全市商品住宅成交量应为853万平米，甚至高于实际的市场表现。从市场供需来看，常州商品住宅市场发展平稳，并处于快速上升期，市场的健康度保证了未来发展的可持续性较强。市场现状分析关键词：新增供应不足，去库存化明显，成交量增长迅速，成

3、交价格平稳抬升，供求比不断下降；常州历年住宅均价走势2003-2009年，商品住宅成交价格波动上升，年均涨幅19.09%，最高涨幅79.84%（2005年），最低涨幅-4.74%（2006年）；2007-2009年，商品住宅年均涨幅6.79%，完全滞后于GDP增长速度与生活水平的提高，预期未来将迎来快速上涨期。依照年均8%的正常增速计算，2010年全市商品住宅成交均价应为4835元/平米市场现状分析关键词：近年价格上涨幅度偏弱，未来存在价格快速抬升空间；新建商品住宅大量在新开发区域，而新开发区域城市功能的缺失及配套的不完善等利空导致房价上

4、涨较慢；不同区域差异较大，中心城区房价上涨较快，新北区、武进区两个新城区则在城市面貌焕然一新后房价进入快速上升期。为什么房价上涨幅度低于经济增长速度？2006年土地供应相对集中，地价不高，直接造成07-08年商品房的集中供应和成交均价的相对稳定，并维持在相对较低的水平；2007年由于市场明显回升，地价走高，对于后市的房价上涨有着不可忽视的影响；2009年市场再次回暖，直接导致土地出让在供需两端“双旺”，但地价并未高于07年，表明一级市场未显狂热，土地的较大存量和分布的相对分散，致使土地的稀缺性难以体现出来，制约地价的全面走高。土地市场分析

5、2008年市区各主城区经营性用地土地成交明细区域面积（万平米）宗数（宗）金额（万元）平均地价（元/平米）每亩地价（万元/亩）楼板价（元/平米）城区190.1832376372.21979131.94792.1武进区229.32103378320.11649.7109.981000.3新北区57.5114768801336.889.12534.72008年常州各区域土地成交中，武进区全年保持较旺的势头，占总量的48%；城区土地成交占总量的40%，新北区的土地成交较少，仅占总量的12%。各区平均成交地价依然以城区最高，其次是武进区，新北区依旧

6、最低。楼板价却以武进区的最高，达到了1000.3元/㎡，比市区的792.1元/㎡要高出26.3%，主要是由于武进区土地的平均容积率为1.5比城区的2.75相对要低许多的原因。土地市场分析编号地块名称面积（亩）用途1飞机场地块1760商办住3253厂地块363商住4原凌家塘市场地块662商住8常林公司地块469住宅9青龙生活区地块2323商住20钟楼区政府东侧53公顷住宅21客车厂及周边140公顷住宅22火车站北广场地块708商住23火车站南广场地块338商住24红梅工业园地块220住宅25青龙紫云433住宅27东经120路东侧地块760新

7、北区地块28恐龙谷温泉周边地块500新北区地块29中华恐龙园西北地块800新北区地块30飞龙居住区东地块520新北区地块31高铁枢纽核心区地块848新北区地块32武宜路两侧地块——武进区地块未来土地供应情况2009年9月常州（香港)城市产业专题推介地块的情况土地市场分析新北、城西将成开发重点区域，实现常州大型城市外延扩张；城南的开发将在改造优化中成为“副中心”，城东地块的开发将戚区和武进区无缝对接成为现实；城中地块的开发能进一步提升中心区位价值！本次推出的43宗土地，占地约16683亩，1112万㎡，最大可建面积约2800万㎡。单宗最大建

8、面超300万方，预示巨盘新时代驾临；房地产市场供应量急剧增加，楼市竞争异常激烈，约2800万㎡的可能市场供应量，加上截止到2009年6月底，常州市区在售项目及待开发项目约4300万㎡，则未来市