内蒙古包头昆南区中冶包头昆南区项目产品定位报告

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1、北京置信机构2010.8中冶包头昆南区项目产品定位报告前言：本案如何从激烈的市场竞争中脱颖而出？我司通过对市场全面的调研分析、并对中冶内部工作人员及随机街访获取了大量的数据信息，同时结合项目用地特点，寻找项目突破方向。客户问卷调查背景调查目的：通过有针对性的调查了解客户需求与购买心理，为本案的定位打下基础调查内容：问卷主要从客户的购买偏好、产品及形态需求、当前住房现状、配套设施需求、销售价格摸底及客户个人信息等角度构成，并专门做了LOFT产品的专项市场调查。调查时间：2010年8月13日开始至8月30日截止，共历时17天。调查方式：中冶内部调查问卷共计1736份，

2、我司在进行分析时剔除掉缺失项比较严重的问卷，此部分共59份。最终总样本量为1677份由中冶集团下属20余个分公司和部门配合采集；150份随机街头问卷，其中包含调查包钢工作人群66份，包百流动人群84份。参与调查单位其中中冶内部调查问卷参与单位众多，主要为：纪委发改部物资部审计部工程技术公司市场营销部女工部工会金洁公司设备公司希铝赛立特尔项目部北方公司广电项目部光备制造园山东分公司一公司海南中国中冶大唐克什克腾煤制气工程项目部中国中冶集团有限公司大纲项目部……市场分析规划建议及经济测算报告架构项目定位营销思路产品建议本案确定的发展目标树立中冶置业在包头市场的品牌价值产

3、品创新，树立区域新标杆树立项目中高端大盘形象，提升项目产值及收益发展目标一发展目标二发展目标三市场分析P7政策影响宏观市场分析区域规划区域市场分析P8政策影响2010年4月，国务院出台“新国十条”拉开楼市调控大幕，随即多个部委接连出台政策响应中央政策，调控速度和力度前所未有。市场反应：新政出台后的近几个月，北京、上海、广州各地的成交量都遭到“腰斩”。以下是最近几个月来北京、上海、广州的成交情况：北京：根据北京房地产交易管理网数据统计显示，7月商品房期房住宅交易总量为4950套，成交均价为21140元/平方米，环比下调了5.2%。上海：根据上海市发改委统计数据得出，5

4、、6月市场化商品住房成交面积分别仅为27万、37万平方米，同比下降86%和82.2%。广州：根据房管局资料显示，7月成交量为37.52万平方米，同比减少55.0%，环比减少28.6%，成交均价为11829元/平方米，环比下降5.8%，延续了6月量价齐降的态势。新政背景新政动向：6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并征求民间研究机构意见，以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤。7月8日，央行强调下半年继续实施适度宽松的货币政策。随着国内外经济再度出现复杂形势，使政府对于后续房地产调控有了更多的考量，政策

5、出台力度趋弱。P11宏观市场分析P122009年包头全市总供应量306.73万平米，其中昆区145.33万平米，占全市的47%；2010年上半年包头全市供应量为98.23万平米，其中昆区46万平米，占全市的47%；昆区市场供应量在09年及10年上半年在全市供应量的比重持平。商品房供应——供应量占包头市的近一半，为各区之首。2009年供应量2010年上半年供应量区域供应量（万平米）区域供应量（万平米）全市306.73全市98.33昆区145.33昆区46昆区在包头市场中地位P132009年包头全市总消化量359.12万平米，其中昆区120.18万平米，占全市的33%；

6、2010年上半年包头全市总消化量为136.17万平米，其中昆区48.09万平米，占全市的35%；2010年上半年昆区消化量在全市消化量中比重增加2%。商品房消化——消化量占全市份额的三分之一，为各区之首。2009年消化量2010年上半年消化量区域消化量（万平米）区域消化量（万平米）全市359.12全市136.17昆区120.18昆区48.09昆区在包头市场中地位P14年度区县名称成交总套数成交总面积(平米)成交平米价格成交总金额（万元）2009年全市30216359123734991256672.51昆区1024712018093775453660.092010年上

7、半年全市1164413616513996544064.59昆区42334808944213202612.7商品房成交价格——成交价上涨幅度低于全市平均水平，上升空间较大。2009年包头全市商品房住宅成交均价3499元/平米，昆区3775元/平米；2010年上半年包头全市商品房住宅成交均价3996元/平米，昆区4213元/平米；全市商品房住宅成交均价2010年与2009年同比增加14.2%；昆区同比增加11.6%。昆区在包头市场中地位小结昆区供应量约占全市总体供应量的一半，为近年包头重点开发区域；昆区消化量占全市消化量三分之一，并且比重正逐步增大，由此可见昆区市场