郑桥村项目定位汇报

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1、郑桥村项目定位汇报引言客户定位新思路——聚焦“成长系”产品逻辑升级养老专项讨论目录引言客户定位新思路——聚焦“成长系”产品逻辑升级养老专项讨论目录4引言持续调控下，房地产“上半场”已经结束，我们站在了“下半场”的起点。房价房地产专项调控政策抑制通胀的紧缩政策加息、信贷“影子银行”监管市场化间接调控行政限购令、问责制经营杠杆与财务杠杆双重受限促进供给抑制需求上半场：“黄金”十年已经过去下半场：“白银”十年还是···短期内：参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价房地产行业进入“洗牌”阶段中长期：行业的分化与整合，破产、兼并与收购将成为常态大势在变

2、，我们如何主动变革，持续引领？4引言武汉万科连续五年市场销售第一，主力项目均位列片区前三，但是···汉口200-300万㎡汉阳80-100万㎡沌口50-80万㎡武昌170-250万㎡项目销售额占有率金色城市8.510.0%保利心语8.29.5%东湖国际6.57.5%项目销售额占有率红郡6.212.2%清江山水4.38.4%光谷新世界4.07.8%金域蓝湾高尔夫万科城金域华府金色城市红郡光谷150-200万㎡汉阳国际项目销售额占有率福星城4.924.1%万科城3.416.7%中城国际1.78.3%项目销售额占有率汉阳国际5.422.5%绿地新都会3.514.

3、6%水墨清华2.39.6%项目销售额占有率福星水岸国际4.39.9%青城华府2.76.3%爱家国际华城2.76.2%项目销售额占有率金域蓝湾4.842.6%人信太子湾2.017.7%金色港湾1.513.3%注：数据来源为备案数据，占有率为项目销售额占所在版块销售总额的比值项目销售额占有率卧龙丽景湾2.117.8%万科高尔夫1.816.2%银湖翡翠1.513.5%从城花到红郡，万科熟悉光谷市场，表现出众。如今，面对街对面的对手，我们如何做对产品、赢得竞争，实现卖得好、挣得多的核心原则？4引言光谷郑桥村项目，一次难得的机会，一份探索性的答卷。光谷区域内，近红郡

4、、城花、魅力，有良好客户基础和市场口碑；基本为净地，进度可控，四至条件好，成熟城市界面；G3，光谷天地商圈、光谷六小、地铁2号线、城市主干道，配套成熟；40万方44.5亿总销3年销售周期8.7亿创造利润15%净利率集团黄金大奖······我们的挑战是：如何升级客户逻辑和产品逻辑，通过打造郑桥村这个好项目，重铸营销新基准，开始下一个十年的引领？引言客户定位新思路——聚焦“成长系”产品逻辑升级养老专项讨论目录2021/9/188客户定位新思路——聚焦成长系2530354045505560青年之家小小太阳小太阳后小太阳中年之家老年之家孩子三代青年持家家庭生命周期

5、年龄（岁）首次置业改善空巢独立阶段小孩0-12岁的家庭改善阶段……受限购政策影响购买行为存在弹性客户需求个性市场需求稳定客户厚度最厚客户需求可标准化进入下半场，此类需求已占据武汉市场近80%！受限购政策影响购买行为存在弹性客户需求个性限购背景下，隐含“换房”逻辑的首置-首改-再改划分，界限日趋模糊，如何重新定义主流客群？0-12岁儿童，家庭结构发生着刚性变化，我们定义为“成长系”！2021/9/189客户定位新思路——聚焦成长系聚焦成长系，从家庭结构演变看：由“2”“2+1+2”“3+2”转变。从房屋购买诉求看：以相对稳定的支付能力，覆盖更长的家庭生命周期

6、。小孩青年/父母辈老人/祖辈3种家庭结构23+22+1+22：青年夫妇新婚，小孩尚未出生2+1+2：伴随着小孩出生，老人同住照料3+2：小孩长大无需老人照料，老人脱离原家庭，单独居住。我们的要求：在同一个社区，提供系统的解决方案，满足一大类客群、三种家庭结构的核心生活需求。2021/9/18客户定位新思路——聚焦成长系抓主流客群，郑桥村项目聚焦成长系，覆盖家庭结构处于“2”、“2+1+2”、”3+2”三类不同阶段。从其对产品功能的差异化需求出发，打造适配好项目。小孩青年/父母辈老人/祖辈3类主流家庭结构23+22+1+2两房：2两代居（新增老人独居）：3+

7、2三房：2+1+2户型要求支付能力挤压家庭生长需求支付能力和家庭结构需求上的差异，决定了三种户型需求的产生。财富积累逐级递减具体配比如何确定？2021/9/1811客户定位新思路——聚焦成长系光谷片区年市场容量150万方左右，产品以70-90㎡的2房，及90-110㎡的小3房（含2+1房）为主，部分120-130舒适3房。光谷片区08-12年度量价情况光谷片区指：鲁巷、关山、高新、汤逊湖区域光谷片区07-12年度量价情况201234201114920106,58618220095,25716920086020074,300155成交均价成交量供应量1221

8、16180150大部分2+1房2021/9/1812客户定位新思路