房地产开发经营与管理网搜版讲义

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1、绪论房地产估价师考试科目：《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》。第一章房地产投资及其风险基本内容：第一节投资与房地产投资第二节房地产投资的形式与利弊第三节房地产投资的风险第四节风险与投资组合基本要求：掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。熟悉：房地产投资的形式及利弊。了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响第一节投资与房地产投资一投资二房地产投资一投资（一）投资的概念投资：是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为

2、目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。（二）投资的分类1.短期投资和长期投资分类标准：投资回收期短期投资的特点：资金周转快、流动性好、风险相对较小、收益率较低长期投资的特点：回收期长、短期变现能力差、风险较高、盈利能力强注：两者可以相互转化2.直接投资和间接投资分类标准：投资人是否能直接控制其投资资金直接投资特点：资金所有者和资金使用者为同一个人或机构间接投资特点：资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不体现投资人的意志。3.金融投资和实物投资分类标准：投资对象存在形式金融投资：投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取投资或投机收益

3、的行为。例如：投资股票，基金、期货、信托、存款、票据、外汇、彩票等实物投资：投资者为获取预期收益或经营某项事业预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产），以形成实物资产的行为。例如：固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资4.生产性投资和非生产性投资分类标准：投资的经济用途生产性投资：是指投入到生产建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。例如：固定资产投资和流动资产投资非生产型投资：投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。例如：学校、政府办公楼等的投资（三）投资的特征（1）投资是一种经济行为（2）投资具有时间性（3）投资目的是获取报酬（4）投资具

4、有风险性（四）投资的作用1.投资是一个国家经济增长的基本推动力2.投资与企业发展密切相关3.投资可以促进人民生活水平的提高4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资（一）房地产投资及其目的1.房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。2.房地产投资的目的实现财富值的最大化，降低投资组合的总体风险（二）房地产投资的特点1.区位选择异常重要2.适于进行长期投资3.需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5.变现性差6.容易受政策影

5、响7.依赖专业管理8.存在效益外溢和转移（三）房地产投资的物业类型1.居住物业2.商用物业（经营性物业、收益性物业或投资性物业）3.工业物业4.酒店与休闲娱乐设施5.特殊物业第二节房地产投资的形式与利弊一房地产直接投资二房地产间接投资三房地产投资的利弊一房地产直接投资（一）房地产开发投资房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资包括：商品房建设投资：是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。土地开发投资：是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的

6、投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。（二）房地产置业投资置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。二房地产间接投资（一）投资房地产企业股票或债券（二）投资房地产投资信托基金（三）购买住房抵押支持证券三房地产投资的利弊（一）房地产投资之利1.相对较高的收益水平2.易于获得金融机构的支持3.能抵消通胀的影响4.提高投资者的资信等级（二）房地产投资之弊1.投资数额巨大2.投资回收周期较长3.需要专门的知识和经验第三节房地产投资的风险一房地产投资风险的概念二房地产投资的系统风险三房地产投资的个别风险四风险

7、对房地产投资决策的影响一房地产投资风险的概念（一）风险的定义1定义：未获得预期收益可能性的大小2衡量风险的数据：标准差（正比）标准差/期望值（正比）3针对风险的决策方法：决策树法、决策表法4对不确定性的决策方法：小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。（二）风险分析的目的1）预期收益有多少，出现的可能性有多大？2）相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？3）预期收益的变动行和离散型如何？二房地产投资的系统风险（一）通货膨胀风险通货膨胀风