开远市新景盛世营销推广方案

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1、新景盛世营销推广方案汇报呈送：开远新景地昆明锦誉机构2011-05-18报告目录壹、报告要点回顾贰、目标梳理与营销现状分析叁、客群研判肆、销售模式与案例借鉴伍、营销战略陆、营销策略柒、广告企划壹、报告要点回顾4我们对前期定位达成的统一共识回顾：项目发展策略多功能商业休闲主题街区，即休闲主题都市生活体验中心市场形象定位现代都市休闲主题商业体验中心，引领开远商业街区的最前卫潮流。打造成为开远商业名片及城市经济引擎。商业功能定位集休闲、餐饮、文化、娱乐、商务、购物、旅游等多种消费功能经营档次定位中档，局部

2、高档【中档满足大众化消费，高档满足特色消费】投资客户开远市区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等)项目周边经商小业主（也可自用）红河州投资客及其他客户价格实现试算街区定位优化后，价格预期为6000元/平方米5经营者主力商家：特色餐饮及特色休闲吧。如：必胜客、STARBUCKS、上岛、花园咖啡等品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店等独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户目标消费群体主力消费群主要居住在项目所界定的商圈内收入水平

3、高、消费能力强以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主本项目业主为其主要消费群体之一表现为经常性消费为主次消费群居住在以上商圈之外的次辐射地带消费能力强以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口间断性消费，可能1个月来2-3次项目经营管理模式定位经营管理方向销售期，统一进行招商，直至项目全部开发完毕；后期主力店聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商业街的租赁部，但不负责商业街后期经营管理工作。物业管理方向由新景溪畔的物业管理公司

4、行使物业管理职责。或与知名物业管理公司合作，如银海、俊发、万科、中海等。6各组团品类规划定位主力店，主要满足区域消费及项目形象1-2F精品购物及展示3F为名品休闲餐饮等1-2F精品展示、文化、精致小酒店、旅游3-4层名品餐饮及娱乐1-3层，酒吧、餐饮、娱乐，商务等。贰、目标梳理与营销现状分析如何整合营销，让其成为项目核心竞争力？营销如何有效地支持项目价位和销售速度？8目标梳理：阶段销售的实现乃当前核心工作重点商铺实现销售均价6000元/平方米；商铺实现55%销售。1.5亿元的销售额9我们采用S-C-

5、Q结构化分析方法我们应该怎么办情境（Situation）（公认事实）冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）疑问（Question）(分析存在的问题)需要完成某项任务发生了防碍我们完成任务的事情资料来源：锦誉模型存在某个问题存在某个问题采取了某项行动知道解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效10S：情境（situation）——营销环境、市场、项目等市场众多外来发展商与本地企业、及代理商进入开远商业地产市场，市场营销手法比较

6、正统，但创新程度不高，竞争较为激烈；2010年年中至今，开远商业集中放量，为市场提供巨大的商业物业需求，特别是落云路沿街商铺及步行街商铺；开远市2011年商铺供应量较大，竞争日趋白热化；项目区位价值的成长性高，但产品价值更容易得到快速认同；交通便捷，具有规模优势；周边街铺销售情况较好，但实现的价位不高，经营情况一般；本项目所处片区未来两年有大量人口入驻，商业机会明显。公园优势，定位优势，规划优势。项目实情市场环境营销环境11R1与R2之间存在着的问题R1(按常规发展的可能结果)R2(我们的期望目标)

7、市场进入激烈的同质化竞争阶段，且营销手法日趋雷同，本项目营销如何创新，如何提供项目的认知度与内涵价值释放？市场新推项目供应量大，销售速度目前较好快速走量，实现资金快速回笼如何进行差异化营销取得市场关注，扩大影响层面；抢夺市场有限客户资源，支持销售成果实现市场临街商铺销售价格，均价7000-10900元/平方米；商铺租金低，出租率较差；经营状况不理想实现6000元/平方米销售均价VS如何抢夺细分市场，让客户群体快速关注并认同项目价值点？Q1？如何突破市场价格瓶颈，实现预期售价，最终完成销售目标？Q21

8、2开远商业市场营销现状总结营销通路创新度低，多乐于使用宣传单、户外广告牌等传统营销渠道；现场包装、网络媒体的作用日益得到重视；区域营销、客户俱乐部、车体等媒介及电梯广告牌等形式还未见使用。开远商铺营销水平呈现两极分化，外来开发及策划公司的介入，使得商业项目的市场整体营销水平呈现升级趋势；大型商业项目营销水平较高，而社区配建类商铺仍处于较为原始和被动的营销状态。整体营销水平营销渠道大型商业项目重视活动营销及现场包装展示；销售团队商业销售方面的专业素质较低、商业及投资意识