长春市房地产市场调研汇报

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1、长春市房地产市场调研汇报华侨城地产策划部目录一、长春市概况二、长春市宏观经济状况三、长春市房地产概况四、外地房地产商在长春发展状况五、长影世纪城发展用地六、其他潜在发展用地七、投资建议一、长春市概况汽车经济贸易开发区高新技术产业开发区新城开发区净月潭旅游经济开发区经济技术开发区长春市全境面积20,571平方公里，其中市区面积3,603平方公里。下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。2003年末，全市户籍总人口为718万人。其中：市区人口310万，四县（市）人口408万人。二、长春市宏观经济状况1．国内生产总值平稳增长，房地

2、产进入快速增长阶段长春市近年国内生产总值长春市人均近年国内生产总值2003年长春市人均国内生产总值为18705元，约合2262美元。世界银行统计数据显示，人均GDP达到1300美元时，住宅产业进入快速增长阶段。二、长春市宏观经济状况1．国内生产总值平稳增长，房地产进入快速增长阶段2003年长春市商品住宅销售面积185.3万平方米，比2002年增长7％。2004年上半年商品房成交面积为123.7万平方米。长春市近年商品房销售面积随着近几年房地产的快速增长，长春市商品房空置面积增长较快。2000年商品房空置面积为80.63万平方米，至2002年商品房空置达到264.33万

3、平方米（其中商品住宅214.64万平方米）。2003年商品住宅空置面积215.6万平方米，与2002年基本持平。二、长春市宏观经济状况2．居民收入日益提高，居住条件得到改善2003年，长春城市居民恩格尔系数为39％。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在30－40%为富裕，低于30%为最富裕，长春城市居民刚刚进入到富裕阶段。城市居民人均住房建筑面积从2000年的19.06平方米/人提高至2003年的21.94平方米/人。2004年上半年商品房三级市场与二级市场交易之比为0.76：1，显示长春房地产市场已经形成梯级消费，二、三级市场良性互动。长春市近年城市居民人均可

4、支配收入二、长春市宏观经济状况3．基础设施建设带动房地产发展卫星路电台街长春站卫星广场世纪广场通往长影世纪城近几年，长春市城市建设步伐加快，有效拓展城市发展空间，为经济社会持续健康发展奠定了良好基础。2003年度，全年投入36亿元，实施70多项城市重点工程。轻轨二期净月线工程，全长16.25公里，共设15站。自卫星广场起，终点为长影世纪城。随着城市南移脚步的加快，长春市政府南迁已被摆到议事日程上来。三、长春市房地产概况（1）长春市房地产市场启动较晚，大约始于2001年，但还不成熟。（2）异地房地产巨头在长春的项目规模都较大，而本土地产商的项目除长影世纪村、我的家园、好

5、景山庄等规模较大外，其他楼盘均偏小。（3）异地地产商直接促成了长春市东南板块、西南板块和伊通河沿岸三个热点板块（4）长春市民逐渐改变购房习惯，从紧盯着市区内楼盘转而到城郊结合部购房。（5）市内各区的市场发展也很不均衡。西南板块（高新区）东南板块伊通河沿岸（6）郊区住宅目前分为两类：1800元/m2以下的低档房，主要购买人群是普通工薪阶层；1800-2500元/m2的中档住宅，买家主要是白领阶层。目前长春市中档住宅市场上竞争激烈，低端产品将随着旧城改造力度的加大而使供应量大幅增加，未来的竞争也将趋激烈。而高端产品目前尚无明显发展。（7）本地开发商亚泰地产和星宇地产主要在

6、二道区（亚泰新城）和铁路沿线开发，普遍存在产品设计落后、营销手法落后、服务意识落后等缺陷，市场竞争力有限。6家异地开发商先后进驻东部、南部、西部的城郊结合部，形成了围城之势，而且他们开发的产品价格高、品质好，颇受市场欢迎，已成为长春地产市场的领跑者。未来长春房地产市场的竞争主要在这些异地开发商之间进行。（8）长春目前有不少项目由来自深圳、香港等南方地区的建筑设计公司、景观设计公司、策划公司等担纲，在户型设计、景观设计、宣传推广和项目包装等方面在长春市场上有一定的超前性，与深圳的差距也大为缩小。（9）虽然市场还不成熟，但异地开发商产品已显露出同质化和与当地气候不符的倾向

7、，比如各大社区不约而同采用欧式风格；园林设计中多采用水景设施，手法雷同（长春水价高，降水少，这些设施的运营成本高，且到冬天无法使用）；等等。（10）市民仍偏爱多层住宅，高层住宅（尤其是塔楼）相对受到市场冷落。跃层式（即复式）受欢迎，对错层建筑今年的热情有所下降。（11）市场上的主力户型中，两房两厅户型面积普遍在80-100m2，三房两厅二卫户型面积在120-140m2，户型面积偏大，对于首次置业者可把户型面积适当缩小（目前市场上100m2以下的小户型销售较快）。（12）大多数住宅采用砖混结构，但近年来框架结构日益增多，尤其是异地开发商更多采用框架结构