重庆象屿两江公元2012年营销方案

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1、【象屿两江公元】2012年营销方案重庆象屿置业有限公司营销策划部2012-2CONTENTS目录一、2011年市场环境解读及2012年预判二、2012年象屿两江公元营销策略土地市场分析：整体市场回顾/区域市场回顾/2012年预判/小结房地产市场分析：整体市场/区域市场/竞品市场营销策略：推售计划/推广策略阶段工作进展及计划：蓄客动态土地市场分析整体市场回顾/区域市场回顾/2012年预判/小结2011年土地供应面积2354万方，同比上涨53%,成交面积2186万方，同比上涨107%；全年成交均价为21

2、8.56万元/亩，同比下降0.98%，土地溢价率为7.16%，同比下降72.27%；商住用地成交均价为429.85万元/亩，同比上涨50.09%。2011年重庆整体市场回顾2011年累计土地供应面积2354万方；成交面积2186万方；成交均价为219万元/亩。数据来源于网上房地产从2011年各区域土地供需情况来看，三北区域将依旧占据土地市场主力。全年累计供应土地面积470.47万方，成交404.28万方，供需比仅为1.16。从各区成交均价来看，渝中区勇夺桂冠，全年成交均价达2263.63万元/亩，楼

3、面地价直逼5000元/平米，江北区、北部新区紧随其次，成交均价均在470万元/亩以上。北部新区全年土地成交火爆，出现供小于求局面，供需比降至0.94，土地需求旺盛，土地建筑面积达389.45万方。2011年重庆主城区市场回顾全年土地供应以九龙坡区为首，成交由北部新区领跑，重庆发展逐渐往南北方向延伸。数据来源于网上房地产07年-11年，重庆主城区土地市场火热势头未减，除08年外，其余各年均维持在1400万方以上，与此同时，成交均价维持在200万元/亩左右。虽国家调控政策的持续加码，但2011年土地成交

4、量首次突破2000万方，成交均价为218.56万元/亩，同比略有下降，降幅为1%。2012年重庆土地市场预判近五年主城区土地需求走势起伏较大，08年至11年呈逐年上涨态势，但受国家宏观调控的影响，预计2012年土地市场增长趋势有所减缓。数据来源于网上房地产土地供需强劲，但成交均价略有下滑虽2011年国家调控政策持续加码，但重庆土地市场火热势头未减，商住用地供应达1103.99万方，成交922.03万方，成交均价218.56万元/亩，略有下滑，降幅为1%。区域供需差异明显，重庆发展向南北延伸全年土地供

5、应以九龙坡区为首，成交由北部新区领跑，重庆发展逐渐往南北方向延伸。近五年供需起伏较大，未来曾速或将减缓近五年主城区土地需求走势起伏较大，08年至11年呈逐年上涨态势，但受国家宏观调控的影响，预计2012年土地市场增长趋势有所减缓。重庆土地市场小结重庆整体市场分析政策走势/2011年市场回顾/2012年市场预判/小结货币政策1月2月3月4月5月6月7月上调存款准备金率新“国八条”信贷政策土地政策楼市政策保障房政策重庆政策房产税细则公布加息上调存款准备金率上调存款准备金率加息上调存款准备金率上调存款准备

6、金率商品房明码标价实施商业银行自主上调首付比例上调存款准备金率加息允许地方发债建保障房银监会要求减少房地产贷款房屋征收评估完全按市价地产信托逐笔报批新“国五条”：房价上涨过快的二三线城市须限购8月保证金存款纳入准备金银监会叫停房地产信托国务院上收22城市土地审批权9月10月多家银行上调首套房利率开征存量房产税公租房管理细则及房价调控目标出台调整土地增值税预征率差别存款准备金率到期不续11月下调存款准备金率住建部重申保障房开工标准温家宝：房产调控不动摇12月部分银行首套房回归基准利率2011年国家政策

7、走势2011年全国房地产市场调控组合拳重磅出击，政策形式堪忧，但12月份，部分银行回归首套房利率，对刚需客户存在利好。07年至11年,重庆整市场供需走势起伏较小，供应量整体成上升趋势，成交量略有下滑；09年以来重庆商品房市场总体维持量跌价涨局面，成交均价一路攀升，2011年达到6790元/㎡；近五年商品房市场回顾近五年商品房市场成交均价一路攀升，2011年成交量同比下滑31个百分点，供应量略有上扬，供过于求态势明显。数据来源于网上房地产2011年成交均价：6790元/㎡同比上涨13%2011年重庆主

8、城商品房市场供应量走势起伏较大，受市场大环境的影响，供应主要集中于2011年上半年；2011年下半年成交量稳步上升，12月份达到全年最高值，约192万㎡；全年成交均价起伏较小，整体呈现上升趋势，全年成交均价6790元/㎡，同比2010年上涨13%。2011年重庆商品房市场回顾2011年重庆商品房市场供需起伏较大，下半年成交量稳步上升，全年成交均价同比2010年上涨13%。数据来源于网上房地产2011年重庆主城各区供需走势重庆主城各区商品房市场供需差异明显，三北区供需量