一房二卖的差价损失赔偿_巫国平

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1、案例032参考文/巫国平李俊晔案例12.2014一房二卖的差价损失赔偿【裁判要旨】房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿，实际上是在无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式，在一房二卖的情况下可适用收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。□案号一审：（2011）朝民初字第09683号二审：（2013）二中民终字第06171号章）、国有土地使用证复印件、房屋所

2、过托管账户直接支付到甲方账户；乙【案情】有权证复印件、中国建设银行北京市方于甲方交付房屋当日支付甲方尾款分行个人住房贷款借款合同正本、契40万元；甲方于2011年3月31日前将房原告（被上诉人）：徐芬。税发票、北京中鸿天房地产有限公司屋交付乙方，解除房屋租约，结清有被告（上诉人）：刘国胜。发票等材料转交给徐芬。当日，刘国胜关费用；交付日之后产生的费用由乙被告（被上诉人）：姜宝琴。向徐芬交付了房屋。方承担，产权转移当日至房屋交付日2000年8月3日，刘国胜与北京中2011年1月23日，刘国胜（甲方）与期间的租

3、金归乙方所有，租金以每月鸿天房地产有限公司签订北京市外销姜宝琴（乙方）签订存量房屋买卖合同12000元为标准，若甲方未能在2011年商品房预售契约，刘国胜购买了涉案及补充协议，约定：刘国胜将涉案房屋3月31日前按约定条件交付房屋，则乙房屋，总价款为1372838元。2005年出售给姜宝琴，成交价格为100万元，方不予支付剩余尾款40万元，乙方与8月1日，刘国胜取得涉案房屋所有权装修折价款为252万元，甲方净得价为租户解除租约所产生的费用若超出尾证。2005年9月17日，刘国胜取得涉案352万元；交易所产生的

4、税费由乙方承款金额，超出部分乙方有权向甲方追房屋土地使用证。担；乙方于合同签订后，甲乙双方共同讨，乙方应积极配合甲方解除租约。2007年7月15日，刘国胜与徐芬签前往公证处办理房屋买卖委托公证，合同签订后，姜宝琴于2011年1月有收条一张，内容为：本人刘国胜现已乙方支付给甲方定金70万元用于甲方25日向刘国胜转账70万元，于2011年2将涉案房屋出售给徐芬，本人应收到银行还款；甲方从银行取得房屋所有月17日向刘国胜汇款242万元。2011年的房屋总款为138万元，实收100万元，权证书后，去房屋管理部门补办

5、契税1月30日，姜宝琴取得涉案房屋所有权尾款待房产证过户后付清，同时将涉完税发票，甲乙双方到银行办理资金证。案房屋项下北京市外销商品房预售契托管业务，乙方于取得房屋所有权证徐芬起诉至法院，要求：1．确认约（盖有北京鸿天房地产有限公司红当日支付甲方房款242万元，由银行通徐芬与刘国胜于2007年7月15日签订案例033案例12.2014参考的针对涉案房屋的买卖合同有效；2．四、驳回徐芬其他诉讼请求。题中，由于近年来房价波动较大，房屋刘国胜返还购房款138万元及利息，并宣判后，刘国胜不服一审判决，差价损失成为一

6、个焦点问题。以下两赔偿装修费用20万元、差价款214万元提起上诉称：第一，刘国胜与徐芬之个问题一直存在一定的争议：第一，和房租损失14.4万元；3．姜宝琴对上间系房产抵押借款关系，不是房屋买缔约过失责任中的信赖利益与违约责述债务承担连带给付责任。一审审理卖合同关系；第二，根据法律规定，房任中的可得利益的关系。有人认为，二中，刘国胜及姜宝琴表示涉案房屋现屋买卖必须签订房屋买卖合同，法理者不同，前者仅包括缔约过程中所付已交付给姜宝琴。徐芬提交收据2张，上称为要式法律行为，刘国胜与徐芬出的费用，后者则包括履行合同

7、可获以证明其对涉案房屋进行了装修，花之间没有签订房屋买卖合同，双方之得的利益；还有人认为，二者没有太费了装修费20万元；徐芬还提交了公间不是房屋买卖关系；第三，原审法大区别，尤其在房屋差价赔偿问题上寓写字楼租赁合同，以证明其主张的院认定刘国胜以138万元的价格将涉二者一致；有人认为，二者法律关系租金损失。案房屋卖给徐芬，明显不符合实际情与请求权基础不同，但在个案处理上况；第四，原审法院违反法定程序，在可能出现相同的赔偿范围。第二，存【审判】举证期限届满后仍允许徐芬增加诉讼在约定违约赔偿计算标准情况下的赔请求

8、；第五，原审法院违反法定程序，偿计算方法。有人认为，应当严格按北京市朝阳区人民法院经审理认在徐芬没有请求法院判决刘国胜赔偿照合同约定的计算方法进行计算；还为，依法成立的合同受法律保护，双方任何经济损失的情况下，违法查封、扣有人认为，如果该约定实际上是违约均应依约履行。刘国胜与徐芬签有收押、冻结刘国胜所有的价值300万元的金，则适用违约金酌增酌减规则；有条，承诺将涉案房屋出售给徐芬，并将财产；第六，徐芬在一审诉讼中