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时间:2019-05-30
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1、一品和庄下半年工作梳理写在前面2011年,是房地产市场风云变幻的一年,是消费者徘徊观望的一年。随着国家相关政策的进一步深化,限购令的出台,物业税的开征,一系列房地产调控政策的深入细化,二三线城市的限购等等,已经让房地产市场慢慢降温,部分一二线城市的房价已经出现明显的松动,打折风已经随处可见。纵观和县房地产市场,大致分为两块,老城与政务板块分庭抗礼,一边是成熟的生活配套,一边是新兴的前景与未来。作为老牌的外来开发企业——宏图房产如何在纷繁的市场中找准定位,站稳市场,以求抢占更多的市场份额,在树立和县品牌形象的同时,保证项目
2、有效的去化,是我们深深思索的问题。希望本文能给予各位领导一些意见和建议,帮助项目在接下来销售过程中走的更稳更好。一、1-10月市场数据概况:1-10月份,和县房地产销售面积共计148584平方,其中住宅销售面积136130.1平方,销售总套数1418-1266套,其中住宅1300套,住宅均价4682.26元/平方。预计全年销售面积将达到20万平方。目前市场可售商品房面积667440.26平方,按照年均20万方的去化速度,目前存量房的体量就至少需要三年。从下图可以看出,自1月份以来,销售出现波动的现象比较明显,这与县城的销
3、售特点有很大关系,县城通常的销售旺季为每年的年末年初和夏季农忙季节,但今年与往年不同的是,今年下半年的销售情况较往年有明显的下降趋势,这主要是受国家对房地产市场的宏观调控政策影响,市场观望气氛非常浓厚。2011年1-10月份和县商品房销售套数走势图(含县域乡镇)1-10月和县(包括新盘御府园在内)共有5个楼盘对外公开销售,销售情况都不理想,以香格里拉、安天国际城为首的传统老盘,前期品牌影响力逐步形成,社区逐步成熟,主要以小体量多频率的开盘模式,赢得了市场的认可,目前两个项目已进入尾盘销售。以京都公馆、御景城为首的政务板块
4、楼盘,销售情况各有千秋,御景城主要产品为多层产品,加上紧邻一中,5月份共推出3幢多层,共计84套房源,目前销售率超过60%,均价约5000元/平方,10月再次推出25#、31#楼2幢多层48套房源,销售率不足10%,价格基本未变化,京都公馆自去年年底开盘以来,200多套多层住宅基本售完,小高层产品市场认可度较低,加上该开发企业开发经验和营销经验不足,目前小高层和高层住宅自年初开盘至今,共计推出约300套,销售均价5500元/平方,销售不足10套,工地已处于停工状态。以御府园为首的城中心的楼盘,由于地段优势明显,加上县城购
5、房更注重地段因素,御府园7月开盘至今,共计约500套住宅,7#楼为回迁房,剩余商品住宅约400套,销售价格约5500元/平方,目前销售不足100套。2011年1-10月份销售套数前十位统计图一品和庄一期共计推出149套住宅,自去年11月开盘以来,一期已经基本售罄,回款率和成交率在和县目前在售楼盘中是最成功的,根据目前工程进度,预计年底前将有5幢楼可以达到预售条件,16#(24套)、17#(24套)、18#(12套)、19#(36套)、22#楼(24套),共计120套,最快预计2011年11月下旬对外销售。根据目前和县的消
6、费习惯和项目前期积累客户情况,建议该批房源分为两次开盘。目前16-18#楼工程进度最快,但所处位置在小区边缘,周边环境较差,在项目中所处的位置也不好,建议16#、17#楼11月份对外销售,18#、19#楼于年底前再作一次开盘,22#楼可根据销售情况进行加推,或者在春节期间推出。二、1-10月份营销工作回顾项目1期于2010年11月16日正式对外开盘,共计149套房源在开盘当天基本售罄,2期由于地下车库和规划用地等原因一直未能动工,造成1期与2期出现销售断档期,为了确保2期能与1期有效衔接,上半年至今,市场部一直积极进行有
7、效的营销工作,确保2期开盘拥有一定的客户积累量。市场部结合和县的消费习惯,主要做了以下营销工作:1、重点抓项目回款,截至目前,已100%完成已售房源的回款工作;2、狠抓客户的签约工作,考虑到和县购买群体签约难的现状,从一期开盘至今,市场部一直以按时签约为销售部重点工作,积极落实客户签约和银行按揭等问题;3、2期户外形象更新和销售信息释放,充分利用户外媒体对项目进行重点宣传,扩大项目知名度和美誉度;4、客户关怀:重要节假日,为加强老客户的口碑宣传,进行了一系列的感恩回馈活动;5、2期销售物料更新,对售楼部、围墙、宣传单页等
8、进行重新更换,以全新的形象对外公开;6、新媒体运用:为确保2期销售成功,市场部结合目前市场情况,积极引进新的推广思路和模式,比如电视挂屏广告、动画设计等。三、二期整体营销策略:营销策略1:加快工程进度,抢占市场在目前宏观政策面趋紧,和县2011年市场竞争加剧的背景下,和县住宅5000元/平米的销售均价基本已至天花板,
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