土地发展权制度的国际比较与借鉴_马韶青

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1、第34卷第1期大连大学学报Vol.34No.12013年2月JOURNALOFDALIANUNIVERSITYFeb.2013土地发展权制度的国际比较与借鉴马韶青(北京中医药大学　人文学院，北京　100029)摘　要：土地发展权的国际实践对于中国构建科学的土地发展权制度具有重要的经验借鉴价值。论文对英国土地发展权国有化制度、美国土地发展权的征购和移转制度、法国法定上限密度限制制度，以及台湾地区的容积移转制度等国际主流模式，作了系统而深入的比较分析。这四种模式既在立法依据、设置背景和法律性质上具有相似性，又在权益归属、适用范围和实现

2、方式等方面各具特色。中国应充分借鉴这些经验做法，以立法形式确立土地发展权，明确土地发展权的归属，构建土地发展权流转制度。关键词：土地发展权；国际实践；比较；借鉴中图分类号：F311文献标识码：A文章编号：1008-2395(2013)01-0053-05收稿日期：2012-11-15作者简介：马韶青(1978-)，女，中国社会科学院法学博士，北京中医药大学人文学院法律系教师，主要从事经济法学研究。当前，随着工业化和城市化的快速发展，中国格。土地开发许可的申请符合都市计划后，管理部土地资源供给瓶颈问题突显，土地粗放式经营方式门会评估

3、开发前后土地使用价值的差额，并征收相已难以为继，迫切需要改革现行土地管理模式，设应的土地发展税。最后，获取土地发展权。已经获置土地发展权制度。土地发展权是一项可与土地所得土地开发许可并缴纳土地发展税的，即获得土地有权相分离而单独处分的财产权利，在发达国家已发展权。英国土地发展权国有化制度的实施效果不形成了较为成熟的运行机制，其在明晰土地开发权尽如人意。1954年，保守党执政后，否定了土地发利、保护土地所有者权益均衡和保护耕地与生态平展权国有化制度，将土地的开发价值重新归还给土衡等方面发挥了重要作用。他山之石，可以攻玉。地所有者。此

4、后，由于工党和保守党的经济政策立土地发展权的国际实践对于中国构建土地发展权制场差异较大，土地发展权制度几经反复。尽管如此，度具有重要借鉴价值。鉴此，本文选取英国、美国、英国土地发展权实现了与土地所有权的分离，成为法国、台湾等国家和地区作为考察对象，对其在土一种新的可单独处分的权利，打破了20世纪之前土地发展权实践方面的经验与教训作深入地比较分析，地权利设置重心只关注静态土地权利的传统[2]。总提出构建中国土地发展权制度的政策建议。体上看，英国土地发展权制度具有一定的公平性和可行性，为解决各国城市化发展中人口与土地的矛一、国际土地发

5、展权制度的实践盾提供了一种可行的途径。（一）英国模式（二）美国模式1942年，英国《尤斯沃特报告》首先提出了土20世纪中后叶，为缓解城市扩张、人口增长与地发展权这一概念。1947年，《城乡规划法》规定土土地供给之间的矛盾，美国确立了土地发展权征购地发展权归国家所有，土地所有人或其他任何人进和土地发展权移转两种运作方式。行土地开发，必须向国家购买发展权[1]。土地发展权土地发展权征购，指美国政府出资购买土地所的实施程序一般包括三个步骤：首先，申请土地开有者手中的土地发展权。土地所有者卖出土地发展发许可。任何人对土地进行开发，或改变土

6、地使用权后，虽然可以继续耕种土地，但无法改变土地的性质，都必须申请土地开发许可，并且，其开发和用途。购买土地发展权的公共资金需经州立法院或改变均须符合都市计划。其次，评估土地发展权价全民公决批准。尽管各州在土地发展权征购的操作54大连大学学报第34卷上存在一些差异，但大都通过立法的形式加以规范，容积率限制，超过法定上限的建筑权属于政府所并规定征购发展权的适用范围和选择标准。在立法有。基于土地开发容积率的法定上限，土地所有者规范上，如新泽西州1983年通过了《农业保留与发所享有的土地所有权与国家享有的土地发展权就区展法》，明确规定了

7、土地发展权征购制度。纽约州分开来，土地开发者或所有者若想超过上限进行建《普通市法》和苏福克郡的地方单行法规定，苏福克筑，必须支付“超过负担款”来购买超过标准的建郡可收购农地发展权。土地发展权征购对象主要适筑权。用于土壤肥沃且遭受巨大城市发展压力的土地，选“法定上限密度限制”的目的，是为了消除土择该类土地的标准包括土壤特性、发展压力、土地地所有权人之间因规划控制而导致的权益不公问规划、土地价格等[3]。题，稳定地方政府财政收入和控制土地价格。但由土地发展权移转，是指由土地使用受限制的所于最初规定的上限密度限制水平过低，该制度的有者将

8、其土地发展权转让给受让人，受让人支付相作用并不明显。后来，法国政府将密度限制逐步放应对价后取得土地发展权，对土地进行高于原有区宽。如1975年规定巴黎市密度上限为1.5，1982年调整为1.5-3.0，1986年又将标准进一步放宽[5:6]。划限制