城市更新规划与城市规划更新

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1、万方数据城市更新规划与城市规划更新URBANRENEWALPLANNINGANDURBANPLANNINGRENEWAL主持人：吴志强Mediator：、vUZhiqiang干堂锋—工_—r坪(中国城市规划学会理事，江苏省住房和城乡建设厅城乡规划处处长。博士)：第一、城市更新的范围在不断拓展，不少新建地区被列入更新改造范围。早期旧城改造主要是改善人居环境．完善基础设施和服务设施等。2007年出台的<城乡规划法>强调“旧城区的改建，应当⋯⋯合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。”2008年出台的(循

2、环经济法)规定，“对符合城市规划和工程建设标准，在合理使用寿命内的建筑物．除为了公共利益的需要外，城市人民政府不得决定拆除。”说明经过快速发展时期的大规模旧城改造，国家对于城市更新有了新的政策导向和明确的法律规定。但实际上，不少地方城市更新改造的范围在扩大和延伸．其中～个重要原因，是国家对城市新增建设用地的严格控制迫使政府更多地依靠存量建设用地的再开发获得收益。近来媒体频频曝光新建不久的住宅被列入拆迁范围的案例正是与此相关。这样的更新改造是否真正基于公共利益的需要．是否背离了城市更新的基本原则，是一个值得思考的问题。第二，面对城市

3、更新的复杂性．城市规划本身的适应性亟待提高。在城市总体规划层面．很多城市基于产业升级．功能提升和转型发展等目标，对现状用地进行大幅度调整，但是对于如何有序．分期．合理地实现这些用地调整和功能置换，缺乏针对性研究．过程引导和政策支撑，“蓝图”式规划尚未真正改变。在控制性详细规划层面，地块的现状地籍．房屋产权关系不清晰．规划对现有权益．利益的再分配和重大调整，其必要性、合理性和操作性缺乏深入论证。这样的控制性详细规划在技术．经济和社会政策等方面很难应对实施时的复杂局面．因而规划的修改极为频繁。面对法律对规划修改的严格控制和各种专项治理

4、高度聚焦容积率和规划调整，规划自身颇为无奈。第三．公共利益和公众合法权益的维护成为城市更新规划的难点和焦点。4土地收储“是当前城市更新中地方政府普遍采取的土地运作模式，但规划部门的实施管理并无明确的法律依据。同时．城市更新中采用的这种土地运作模式很容易引发社会矛盾和风险，行政复议．诉讼，信访和群体性事件较多，规划部门和城市规划经常因此成为矛盾焦点。显然这并不是简单的规划技术和规划管理程序问题，但无疑事关很多人的切身利益和合法权益。虽然行政权力公开化已经广泛推行，规划的公告．听证等制度也有明文规定，但城市更新和规划决策环节．决策程序

5、的公开化．透明化．民主化，还有很长的路要走。王富海(中国城市规划学会理事，深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司董事长、首席规划师，教授级高级规划师)：我的观点很明确，现行的城市规划思想．技术体系和管理方式只能适应20多年来的城市拓展，面对逐步加大的城市更新需求，必须进行城市规划更新。改革开放20多年中国城市快速发展，最重要的特征是拓展，拓展的途径是政府一手操办。政府通过征地拆迁，把集体土地变成国有土地，透过规划的细分和土地的配置实施城市建设。政府在完全掌控土地资源的前提下．必然要主导城市规划．让规划体现政府意志，强Nt生地自上而下逐

6、层深化和实施。规划在这种机制下的游戏规则，决定了现行规划体系的特征，是政府主导【文章编号l1002—1329的．强制性的．简化的．适应快速拓展的。(2011)02--0045—04进入城市更新语境，最根本的前提变了．更I中图分类号】Tu984新对象是已建成用地上的建构筑物，产权已基本【文献标识码】C不在政府手中!对此，政府能不能象征地一样对【修改日期】2010-12-065一⋯博》m㈨旧4一藩卧栅堂游丝岍藩卦浴壁硎案万方数据46堇I彗：

7、蒌娶I；非蚕Ii旷需要更新的地区通过完全收购来进行掌控7我相信政府绝不会这样做，因为征地与卖地

8、的剪刀差可以让政府谋取巨大收益．但是赎买已建土地则是微利甚至赔本。如果此路不通，政府在城市更新上已经无法采取自上而下的全方位统筹建设模式，只能作为引导者，通过协调业主方．投资方和周边相关利益群体，理顺几方利益与城市整体利益的关系。政府从原来的资源拥有和经营者．转变为多种利益人中的一方及协调人，如果继续沿用现行的自上而下的强制性规划，将面临着学理和法理上的根本挑战!在城市更新当中，现有的规划体系还适不适用7比如控规，在城市拓展当中非常适用，控规以一种非常简单．非常粗糙甚至非常拙劣的方式，引导了中国城市长达30年的粗糙．简单的大拓展!

9、把1：2000的控规图纸放到1：1的空地上，只要把路开出来．管线埋下去．土地切分掉．新区即见雏形，大多粗制滥造。把控规再放到城市更新当中，首先面对多个产权单元的状况，控规很霸气地要求这块要拆．那块改为学校．判断的依据是什么7后来实施得怎么样7很多规