夫妻共有房屋的认定及保护

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1、夫妻共有房屋的认定及保护作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师发布时间：2007-3-12[浏览次数：1419] 　　在二人以上共有房屋中，夫妻共有房屋为最普遍、最常见的共有房屋。共有包括按份共有及共同共有两种形式，按份共有人按照各自的份额对共有财产分享权利、分担义务，共同共有人对共有财产共同享有权利、共同承担义务，对于共有财产，不能证明是按份共有的，应当认定为共同共有。在夫妻共有房屋中，如果夫妻未明确各自拥有的房屋份额，则为共同共有关系，这也是现实生活中最为普遍的夫妻共有房屋形式，为了叙述方便，本文下述夫妻共有房屋均指夫妻共同共有房屋。夫妻共有房屋作为家

2、庭主要财产及家园，对于维系家庭的存续和稳定，具有重要作用，且价款巨大，事关夫妻双方的重大利益，因此，夫妻共有房屋的认定及保护，始终是夫妻双方在婚姻家庭生活中关心的一个重要问题。　　夫妻共有房屋的认定及保护，涉及婚姻法、物权法、合同法、侵权行为法、继承法等法律领域，应适用《婚姻法》、《民法通则》及其他物权立法、《合同法》、《继承法》等相关法律。我国现行关于夫妻共有房屋的立法不具体、不完善，突出地表现在《婚姻法》确立的夫妻共同财产制度与不动产物权立法确立的房屋所有权登记发证制度存在不配套、甚至相冲突的问题：根据《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办

3、法》，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，应以房屋权属证书载明的权利人确定房屋所有权归属，房产部门在办理房产过户、抵押登记手续时，往往只以房屋权属证书上载明的权利人确认房屋所有权人（共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书１份，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力），可谓“认房产证不认人”，并据此办理相关手续，而《婚姻法》关于夫妻共有房屋的认定又不以在房产部门登记为夫妻二人所有为标准，只要属于夫妻关系存续期间取得的房屋，就属于夫妻共有房屋，可谓“

4、认人不认房产证”，导致实践中相关纠纷不断产生。此类纠纷由于法律无明确规定，适用法律疑难，成为法院民事及行政审判中的难点之一。本着解决现实问题之目的，笔者兹就夫妻共有房屋的认定及保护的相关问题作如下探讨。　　一、关于夫妻共有房屋的认定     1、夫妻有约定的，按约定执行。根据《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式，没有约定或约定不明确的，适用《婚姻法》第17、18条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。   

5、  2、夫妻未有约定的，按《婚姻法》第17、18条确定房屋权属。     根据《婚姻法》第17、18条及最高人民法院有关司法解释规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房屋，为夫妻共有房屋。一方的婚前财产及遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。上述法律规定，为认定夫妻共有房屋的基本法律依据。笔者兹就下述不同情形下房屋权属的认定，分别阐述如下：     （1）无论房屋是在结婚前还是结婚后购买，无论购买房屋的款项由哪一方或哪一方亲属提供，也无论是在结婚前还是结婚后取得《房屋所有

6、权证》，只要房屋登记在双方名下，就应当认定为双方共有房屋，除非当事人另有约定。     （2）夫妻一方婚前出资购买的房屋，在结婚前取得房产证并登记在一方名下的，属于夫妻个人房屋，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有房屋。     （3）夫妻一方婚前以借款方式购买的房屋，在结婚前取得房产证并登记在一方名下，但用婚后共同财产偿还借款的，仍属于夫妻个人房屋，但用夫妻婚后共同财产偿还的款项，属于夫妻共有财产。     （4）夫妻一方婚前出资购买的房屋，在结婚后取得房产证并登记在一方名下的，此情形下房屋权属的认定，适用法律疑难，司法实践中存在争议。笔者认为，根据我

7、国现行《婚姻法》关于一方的婚前财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产的规定，由于购买房屋的出资来源于夫妻一方婚前财产，故此情形下的房屋应当认定为一方的婚前财产，不属于夫妻共同财产。     （5）夫妻一方婚前出资购买的房屋，在结婚前或结婚后登记在对方名下，双方有协议的，按协议执行；未有协议的，应当认定出资方的行为属于赠与行为，房屋归对方所有。     （6）夫妻关系存续期间一方擅自以夫妻共同财产出资购买房屋，登记在第三方名下，提供出资的夫妻一方与第三方有协议的，按协议执行，但协议无效的除外（例如夫妻一方擅自以夫妻共同财产为“第三者”购买房屋，并签订

8、赠与协议，将该房屋赠与“第三者”，则赠与协议显然侵犯了夫妻另一方的合法权益，赠与协议部分无效）