商业地产漫谈

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1、商业地产行业经过一段时间的摸索式发展，目前已进入了一个问题集中爆发的阶段。由于之前大量资金盲目进入这个领域，造成了目前市场上很多商业地产项目处于停置或滞销状态。这种情况在一线城市表现得尤为突出，我想就以北京商业地产为例，简单分析一下目前中国商业地产市场中出现的主要问题及解决办法。5月底在庆祝北京总部乔迁之喜的庆功宴上来了很多地产界的朋友，难得大家聚在一起却是三句不离老本行。参观北京总部时说起了选址的问题，新居位于亚奥板块核心地段的洛克时代，也是北京主要的商业办公区域之一。期间，一位老朋友跟我说：现在的商业地产不好做

2、，诺大的写字楼能多碰上几个你这样的买家真是走运了。或许不了解状况的人会认为这是在吹捧我们，其实对于在地产界打拼多年的人来说，商业地产近年来的发展确是有些不尽人意。太平洋近几年在内地操盘的项目中也有不少的商业地产项目，可以说，对于商业地产这个领域也算是有着亲密接触。对其中的整体定位、招商策划、营销推广等过程也比较熟悉，借着大家谈到了这个话题的机会，我也说了些对商业地产的认识。商业地产对于很多从事过这个行业的人来说，是个简单的概念，无外乎是一些商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心（区）。其实，这些理解都过于表面化

3、，由于他们太熟悉这个环境就往往疏于认真研究。如果究其实质，只要是用于商业用途或者具备商业功能的地产都应称之为商业地产。它可以包括商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园等所有具备商业性质的地产，通俗的说就是将地产的身上赋予商业性。严格的讲，商业地产有广义和狭义之分。广义的商业地产指所有产生绩效性回报性的物业，其中会包括教育地产、旅游地产等。而我们通常所说的商业地产主要指狭义的商业地产，它是专用于商业服务业经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等。近几年商业地产概念成为很多开发商面前的宠儿，

4、它的高回报率吸引了无数开发商投资的目光。然而由于目前国内不少商业地产开发商几乎都是由做住宅的开发商转化而来，他们对于商业地产开发的背景并不了解，这就很容易在开发过程中走进误区，影响项目的正常运作。我之所以把商业地产比作是外来的“和尚”会念经是有原因的。首先，商业地产的发展蜕变远远走在中国城市发展的前面。它的形成要求有很强的经济基础作后盾，即在我国经济没有得到迅猛发展之前，商业地产就已风靡于西方的多个国家。也就是说，商业地产的根源不在中国，它属于每一个经济发达的国度，是经济发展到一定阶段的产物。目前随着人民生活水平的

5、提高，他们对生活质量的要求也会随之提高，而商业地产正是满足了他们的这种需要。当我国的经济发展到一个较高的阶段时，商业地产应运而生。其次，商业地产的开发模式、融资模式、经营模式、以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓等单纯的物业类型。我们对它的整体开发，不论从理念还是方法大都是以借鉴国外的经验为基础的。不可否认，商业地产是一部外来的经书，它之所以可以传进中国，是因为这里有了它可以生存的土壤。中国经济的迅猛发展为商业地产的兴起带来了机遇。中国有句俗语：外来的和尚会念经。不过这经究竟念的怎么样，还有待我们继续研究。对于目前

6、的中国商业地产市场，没有人能明确的说出它处于怎样一个状态。开发商对商业地产开发的热情依旧高涨，无数的高层拔地而起，商业地产展现的是一派繁荣景象。但同时，商业地产空置率正以每年上升25％左右的速度递增，高空置率的楼盘牵制着开发商大量的资金。是稀缺还是过剩？对于目前的商业地产市场而言，这其实是一道不定项选择题。繁荣景象的背后往往隐藏的是更多的危机和隐患，如今的商业地产是否已走进了这样一个怪圈，我们只能从事实中寻找答案。高供给量带来的无情竞争。商业地产的高利润率是显而易见的，这就促使很多开发商热衷于开发商业项目。商场面积

7、，动辄数十万平方米；商业地产投资，一掷便是数十亿。开发商只要拿到地就想建商场、盖写字楼，开发规模和数量越来越大，夸张一点形容，全国到处都是shoppingmall。在2007年，北京商业地产市场中宣称要进入开业期的商业项目面积就高达410万平米。如此高的供给量，必然带来无情的竞争，开发过程中如稍有不慎就会带来高空置率的“回报”，巨额的投资都可能被套在没有人要的房子上。加之，现在很多商业地产开发商都是由房地产商转化而来，往往在开发过程中套用房地产开发模式。如此一来，很多商业项目尽管选址较好却回报差。很多地产商开发的商

8、业项目不符合实际经营者的要求，造成了买家和卖家难以交易的尴尬，大量的无效供给成为高供给量背后更为严峻的挑战。另外，大量同质化投资造成的无序竞争，也使一部分有效需求游离在市场交易之外。可以说，商业地产的盲目开发和重复建设是目前商业地产市场中出现的主要问题之一。规划不到位导致高空置率的出现。不少商业地产表面看来占尽天时地利，却一直难以兴旺。究其原因，就是开发商不