房地产市场非理性繁荣的成因及其影响

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1、中国流通经济2010年第11期口市场分析房地产市场非理性繁荣的成因及其影响隋学深，李孟刚(北京交通大学中国产业安全研究中心，北京市100044)摘要：在全球金融危机和我国整体经济遇到困难的大背景下，2009年至今我国房地产市场逆势繁荣，其内在成因是房地产市场本身所具有的资本资产属性，其外在成因是相关政策和金融市场的推动。本轮非理性繁荣对于应对金融危机具有一定的积极作用，怛长期持续下去，将对经济社会产生不利影响。为控制房地产市场非理性繁荣，应坚持以发挥一般资产属性作用为主、以资本资产属性作用为辅的方针，利用相关政策和金融市场引导房地产业健康发展。首先，在

2、土地政策方面，要改革土地出让制度；其次，在税收政策方面，要开征土地财产税和物业税；其三，在货币政策方面，要准确掌握不动产信用控制的力度。关键词：房地产市场；非理性繁荣；资本资产属性；政策金融市场中图分类号：F293．3文献标识码：A文章编号：1007—8266(2010)11-0077—04国际金融危机爆发以米，我国房增加而引发资产价格上涨，而资本资1．相关政策与房地产市场非理地产业逆势繁荣，在持续了较长一段产的价格波动特点是价格上涨引发价性繁荣间的关系时期的“量价齐涨”局面后，此轮繁荣格进一步上涨。其实现过程是，资本资(1)房地产政策方面。白2008

3、年非理性的一面逐渐显露，房地产业面产价格持续一一段时期的上涨，导致非11月以来政府采取了很多促进房地临调整压力。理性赢利预期的一致性增强，进而有产需求的刺激政策。在开发用地方面，更多的投机者加入，客观上导致房地从两年不开发即无偿收地到两年不开一、资本资产属性是房地产产市场的实际需求增加，从而带动价发土地仍然保留，从购地款“限期交市场非理性繁荣的内因格进一步上涨，引发更多的需求。与此付”到“可延期交付”。在契税、营业税同时，房地产持有人会产生惜售行为，和土地增值税等税费优惠政策方面，1．房地产市场具有典型的资本导致市场上供给量反而减少，这样就由取消到重新

4、恢复等。资产属性会进一步刺激价格上涨，形成一个正(2)经济刺激政策方面。首先是4一种商品要成为投资品，具有资反馈过程，催生一个泡沫，直到赢利预万亿元经济刺激计划中可能有一部分本资产属性，必须满足以几个条件：期开始下降，价格上升才会停止，随后并未进入实体经济，而是流入了房地一是供应量相对有限，在价格上涨时，将面临调整的压力。我国本轮房地产产市场：其次是银行利息的降低和信供给量不会迅速放大；二是价值存续市场非理性繁荣的本质在于房地产市贷门槛的放宽，使原先⋯部分不符合期较长，资产可以长期持有；三是没有场本身具有资本资产属性这个内因。放贷标准的资金有机会进入楼

5、市，其确定的理论价值，价格主要反映未来如果不出台有效政策加以控制，只要中有不少是投机型的。预期收益；四是具有完善的市场，资产外部条件具备，房地产的资本资产属(3)货币政策方面。宽松的货币政交易方便。由此可见，房地产具有典型性就会发挥作用，房地产的价格就会策导致流动性过于充沛，使得投资者的资本资产属性。这样，房地产市场的按照资本资产的波动规律进行波动，对于国内通货膨胀的预期很强烈，投运行就会受到资本市场波动规律的支产生一定程度的泡沫。⋯资保值性需求明显增加，促进了房价配，具有资本市场的波动特征。的迅速上涨。二、政策和金融市场推动是2．我国本轮房价上涨的资

6、本资2．金融市场与房地产市场非理本轮房地产市场非理性繁荣的产属性因素分析性繁荣间的关系外因一般资产的价格波动特点是需求(1)银行信贷与房地产市场之间77具有正反馈关系。房地产是商业银行股市陷入低迷时，也会波及到房地产久的经济恢复的时间。如果在房地产信贷最主要的抵押品之一，从信用货市场。和股票市场泡沫破灭之前，内需、民间币创造的角度来看，新增房地产生产(3)保险资金获准进入房地产市投资、出口这三个方面能够及时衔接和交易数量的增加以及存量房地产交场，客观上增加了房地产市场的需求。上，实体经济能够真正实现复苏，那么易的活跃都会增加货币需求，而房地新修订的世保

7、险法》已经将不动产列入我们就不必过分担心房地产和股票市产价格上涨提高了抵押品的价值，使保险资金运用的范围，保险机构投资场泡沫问题。否则，我们必将面临较深金融机构可以创造出更多的货币供不动产主要是购买办公用房、投资廉幅度的经济调整。给。这些新增的货币供给不仅用于与租房、养老实体和商业物业等，其目的2．对经济社会长期发展具有不房地产有关的交易，还流通到经济中是获取稳定的租金收入，但保险机构利影响的其他部门，从而为经济的繁荣提供并不直接参与房地产开发，不允许进与虚拟资本资产不同的是，房地宽松的货币供给环境。因此，房地产市行房地产炒作。考虑到保险公司的资产不仅

8、具有资本资产属性，还是一种场与货币供给有着直接的联系，房地金流动性等问题，保险资金在投资房具彳